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论金融危机背景下经济适用房建设的政策导向和市场选择
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内容提示：改革开放30年来,随着我国人民生活水平的逐步提高和房地产市场需求的不断扩大,改善居民住房的民生工程成了政府工作的重中之重。目前,经济适用住房的建设是我国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之一,其灵魂就在于它是现在唯一可以使消费者买得起的住房供应模式。经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难,而商品房市场主要是为中等收入或高收入群体改善居住条件提供资源,两者在目标客户群上有明显的不同。经济适用住房虽然会对附近商品房的价格产生一定影响,但不会对全市整体房价造成很大冲击。
改革开放 3 0 年来，我国的房地产业取得了快速的发展，各省市、地区都加大了对房地产业的投入。随着我国人民生活水平的逐步提高和对房地产市场需求的不断扩大，改善居民住房的民生工程成了政府工作的重中之重。党的十七大报告明确提出：建立和谐社会与加快奔向小康，就必须加快解决低收入家庭的住房困难，努力使全国人民住有所居。（参考《建筑中文网》）
一、经济适用房政策取向和发展趋势
为全面贯彻和落实十七大报告中“住有所居”的问题，国务院各部、委、办正加紧研究制定一系列对策和措施，其中最关键的是推出一系列适合我国国情的住房政策和体系问题。所谓住房政策，就是指政府满足不同层次住房需求的政策。我国的住房政策体系共包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租住房制度，以及以货币为主的房地产市场调控政策。随着政府逐渐关注民生工程，面对普通百姓日益增长的住房需求，政府必须花大力气加以解决。[1]
对于如何解决我国百姓关心的住房问题，国务院总理温家宝曾指出：应该在严守 18 亿亩耕地“红线”的前提下，采取经济适用房、廉租住房和市场调节三种方式扩大供给。其中特别强调了建设经济适用房对改善民生住房的作用。
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积，按照合理标准建设，以优惠的销售价格及租金标准，向本市城镇中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。我国于1998 年公布实施的国务院 23 号文明确规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。此外，当时建设部对全国城镇最低收入、中低收入和高收入的家庭的比例有一个大致的算法，就是城镇居民中，高收入者和最低收入者各为 1 0 % 左右，其余的 8 0 % 的家庭都属于中低收入者，他们都有权靠购买经济适用住房来解决住房问题。也就是说，在整个住房供应结构中，8 0 % 的居民住房供应应该是经济适用住房。但由于我国住房政策体系尚不清晰和尚需完善，尚欠缺一个执行力强的总框架和一条引导我国房地产业健康、持续、和谐发展的主线。因此，在经济适用住房的建设上产生了严重的滞后现象。我国房地产业尤其是商品房市场的发展，在进入 21 世纪后更是作为国民经济支柱产业放在超越民生的头等位置，与人民群众居住生活水平需求的提高产生了严重矛盾，致使城镇房价上涨过快，百姓“望楼兴叹”。因此，政府必须加大经济适用房的建设力度，在政策上要有倾向性，在操作中要有透明度。[2]
目前，经济适用住房的建设是我国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之一，其灵魂就在于它是现在唯一可以使消费者买得起的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，应当以保本微利为原则，利润率必须控制在 3 % 以内，其他各方面的税费也要减免。因此，开发商的高房价暴利模式将受到严重冲击，进而使中低收入群体的住房需求得到缓解，大多数国民能共享改革发展成果，并促使房价理性回归。
二、经济适用住房与商品住房价格分析比较
从2002 年开始，上海市政府决定建设“两个1000 万工程”的中低价位商品住宅，主要对象为中低收入动迁家庭，这一举措大大缓解本市中低收入家庭动迁难的矛盾，成为本市居民翘首以盼的住房保障举措。2003 年7 月，上海以公开招投标的形式推出首批用于中低价房建设的38 幅地块，拉开了市政府“两个1 000 万工程”的序幕。然而，百姓的住房刚性需求尤其是中心城区居民的住房需求仍然非常巨大，加上城镇居民人口不断增加，中低价位商品住宅的入市无法彻底解决居民的实际需求。2005 年，市政府适时推出经济适用房的建设，为进一步解决中低收入家庭居住困难，缓和沸腾民怨起到积极的作用。
那么，经济适用住房与商品住房在价格方面有多少差异呢？一位上海本土开发商算了一笔开发成本账，目前上海集中建设的几大经济适用房基地，大多位于外环线附近，按现行市场原材料及土地价格计算，经济适用房成本为4000 -5000 元 / 平方米。而位于外环线附近的商品房，多是开发商前两年高价拿下的地块，同时受“90/70”政策约束，和附近的经济适用房地段、类型相似，价格却是其两倍，无法与经济适用房竞争。另据相关人士介绍，宝山顾村板块的经济适用房价格预计约 4000 元/ 平方米，而公开销售数据显示，同在这一板块的商品房保利?叶上海均价为9 800元 /平 方米、檀乡湾均价为8 800 元/ 平方米。在浦东三林，经济适用房价格预计约6000 元/ 平 方米，而三林地区商品房均价达到了1 2000元/ 平方米以上。经济适用房的价格差不多是同一地区周边商品房打“五折”甚至更低。
近期杨浦区新江湾板块经济适用房用地的低价成交，使当地开发商的神经大为紧张。上海城投控股全资子公司今年2 月底拿下新江湾一幅经济适用房用地，依据最新的《上海市经济适用住房管理试行办法》，该地块免征土地使用权出让金，最终只需交纳25351.01 万元的土地补偿费。该地块总用地面积为66775.6平 方米，拟建总建筑面积约172173 平方米，折合楼板价格1473元 / 平方米，土地单价为253.11万 元/亩。而 2007 年11 月新加坡开发商仁恒置地以1 3.01 亿元的价格摘得新江湾城D 3 地块，折合楼板价高达2 0000 元/ 平方米，土地价格1 608 万元/ 亩。同一块区域，两者地价相差6 倍以上，由于地块容积率的差异，两者楼板价差距更是达到了惊人的13.6 倍。如果算上建设成本的话，这个差距有可能突破15 倍。到时候，民众对高额房价会用脚来投票。[3]
由于有经济适用房和廉租房的存在，从上海历年的商品房销售面积和总额中，可以看出经济适用房和廉租房对商品房产生一定影响，促使商品房价格增长合理。
三、经济适用房对上海房地产市场的影响
经济适用房是否会冲击商品房市场？相关各方有不同的解读。开发商普遍表示担忧，经济适用房将会严重冲击楼市，而一些专业人士则持不同看法。2008 年1 2 月30 日- 2009 年1 月8 日，《上海市经济适用住房管理试行办法》公开征求市民意见。调查显示，有8 6 . 9% 的市民愿意购买经济适用房。不少网民和专家学者认为经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难，而商品房市场主要是为中等收入或高收入群体改善居住条件提供资源，两者在目标客户群上有明显的不同。经济适用住房虽然会对附近商品房的价格产生一定影响，但不会对全市整体房价造成很大冲击。
上海的住宅供应早已由内向外转移，房地产的建设热点正在向郊区转移，向偏远区县转移。目前集中建设的经济适用住房大基地，大多位于外环线附近，分布在全市东南西北各个区域。据悉，2008 年上海经济适用房建设开始起步，400万平方米的开工任务已经完成。上海市建设和交通委副主任沈晓苏在日前的市政府新闻发布会上表示：2009 年上海将继续安排4 00 万平方米的经济适用房建设，近 6 万套经济适用房，维持了去年的开工规模和水平。而去年启动建设的大基地，有宝山区顾村、南汇区航头、闵行区浦江、松江区泗泾、青浦区华新、浦东新区三林等，开工建设的项目有部分预计2009 年下半年可试点供应。未来近郊住宅的供应将以经济适用房和中低价配套商品房为主力，在拉低全市住宅平均价格方面的贡献将更加明显。
依据《上海市住房建设规划（2008 —2 012 年）》，未来5 年，上海新开工住房建筑面积约为 93 0 0 万平方米，其中新建、配建经济适用房和廉租房共计 20 0 0 万平方米。这意味着平均每 5 套新建住房中，就有一套是经济适用房或廉租房。最新的进展是，今年4 00 万平方米经济适用房的选址工作已经全面展开，锁定了9 个行政区 18 个片区，其中包括闸北彭浦、虹口江湾、普陀长征等地区。3 月初，位于闸北彭浦十期 C 块建设项目正式开工，该项目是上海中心城区迄今为止建设用地面积最大、建筑总量最高、入住户数最多的保障性住房建设项目。项目规划建筑面积3 4.31 万平方米，总投资2 5 亿元，建成后可提供房源4 000 套，一期工程预计2012 年交付使用。[4]
一、经济适用房政策取向和发展趋势
为全面贯彻和落实十七大报告中“住有所居”的问题，国务院各部、委、办正加紧研究制定一系列对策和措施，其中最关键的是推出一系列适合我国国情的住房政策和体系问题。所谓住房政策，就是指政府满足不同层次住房需求的政策。我国的住房政策体系共包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租住房制度，以及以货币为主的房地产市场调控政策。随着政府逐渐关注民生工程，面对普通百姓日益增长的住房需求，政府必须花大力气加以解决。[1]
对于如何解决我国百姓关心的住房问题，国务院总理温家宝曾指出：应该在严守 18 亿亩耕地“红线”的前提下，采取经济适用房、廉租住房和市场调节三种方式扩大供给。其中特别强调了建设经济适用房对改善民生住房的作用。
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积，按照合理标准建设，以优惠的销售价格及租金标准，向本市城镇中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。我国于1998 年公布实施的国务院 23 号文明确规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。此外，当时建设部对全国城镇最低收入、中低收入和高收入的家庭的比例有一个大致的算法，就是城镇居民中，高收入者和最低收入者各为 1 0 % 左右，其余的 8 0 % 的家庭都属于中低收入者，他们都有权靠购买经济适用住房来解决住房问题。也就是说，在整个住房供应结构中，8 0 % 的居民住房供应应该是经济适用住房。但由于我国住房政策体系尚不清晰和尚需完善，尚欠缺一个执行力强的总框架和一条引导我国房地产业健康、持续、和谐发展的主线。因此，在经济适用住房的建设上产生了严重的滞后现象。我国房地产业尤其是商品房市场的发展，在进入 21 世纪后更是作为国民经济支柱产业放在超越民生的头等位置，与人民群众居住生活水平需求的提高产生了严重矛盾，致使城镇房价上涨过快，百姓“望楼兴叹”。因此，政府必须加大经济适用房的建设力度，在政策上要有倾向性，在操作中要有透明度。[2]
目前，经济适用住房的建设是我国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之一，其灵魂就在于它是现在唯一可以使消费者买得起的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，应当以保本微利为原则，利润率必须控制在 3 % 以内，其他各方面的税费也要减免。因此，开发商的高房价暴利模式将受到严重冲击，进而使中低收入群体的住房需求得到缓解，大多数国民能共享改革发展成果，并促使房价理性回归。
二、经济适用住房与商品住房价格分析比较
从2002 年开始，上海市政府决定建设“两个1000 万工程”的中低价位商品住宅，主要对象为中低收入动迁家庭，这一举措大大缓解本市中低收入家庭动迁难的矛盾，成为本市居民翘首以盼的住房保障举措。2003 年7 月，上海以公开招投标的形式推出首批用于中低价房建设的38 幅地块，拉开了市政府“两个1 000 万工程”的序幕。然而，百姓的住房刚性需求尤其是中心城区居民的住房需求仍然非常巨大，加上城镇居民人口不断增加，中低价位商品住宅的入市无法彻底解决居民的实际需求。2005 年，市政府适时推出经济适用房的建设，为进一步解决中低收入家庭居住困难，缓和沸腾民怨起到积极的作用。
那么，经济适用住房与商品住房在价格方面有多少差异呢？一位上海本土开发商算了一笔开发成本账，目前上海集中建设的几大经济适用房基地，大多位于外环线附近，按现行市场原材料及土地价格计算，经济适用房成本为4000 -5000 元 / 平方米。而位于外环线附近的商品房，多是开发商前两年高价拿下的地块，同时受“90/70”政策约束，和附近的经济适用房地段、类型相似，价格却是其两倍，无法与经济适用房竞争。另据相关人士介绍，宝山顾村板块的经济适用房价格预计约 4000 元/ 平方米，而公开销售数据显示，同在这一板块的商品房保利?叶上海均价为9 800元 /平 方米、檀乡湾均价为8 800 元/ 平方米。在浦东三林，经济适用房价格预计约6000 元/ 平 方米，而三林地区商品房均价达到了1 2000元/ 平方米以上。经济适用房的价格差不多是同一地区周边商品房打“五折”甚至更低。
近期杨浦区新江湾板块经济适用房用地的低价成交，使当地开发商的神经大为紧张。上海城投控股全资子公司今年2 月底拿下新江湾一幅经济适用房用地，依据最新的《上海市经济适用住房管理试行办法》，该地块免征土地使用权出让金，最终只需交纳25351.01 万元的土地补偿费。该地块总用地面积为66775.6平 方米，拟建总建筑面积约172173 平方米，折合楼板价格1473元 / 平方米，土地单价为253.11万 元/亩。而 2007 年11 月新加坡开发商仁恒置地以1 3.01 亿元的价格摘得新江湾城D 3 地块，折合楼板价高达2 0000 元/ 平方米，土地价格1 608 万元/ 亩。同一块区域，两者地价相差6 倍以上，由于地块容积率的差异，两者楼板价差距更是达到了惊人的13.6 倍。如果算上建设成本的话，这个差距有可能突破15 倍。到时候，民众对高额房价会用脚来投票。[3]
由于有经济适用房和廉租房的存在，从上海历年的商品房销售面积和总额中，可以看出经济适用房和廉租房对商品房产生一定影响，促使商品房价格增长合理。
| 2004年 | 2005年 | 2006年 | 2007年 | |
| 商品房销售面积（万平方米） | 3488.75 | 3158.87 | 3025.40 | 3694.96 |
| 商品房销售额（亿元） | 2263.84 | 216.30 | 2177.08 | 3089.35 |
| 商品房销售均价（元/M2） | 6489 | 6842 | 7196 | 8360 |
三、经济适用房对上海房地产市场的影响
经济适用房是否会冲击商品房市场？相关各方有不同的解读。开发商普遍表示担忧，经济适用房将会严重冲击楼市，而一些专业人士则持不同看法。2008 年1 2 月30 日- 2009 年1 月8 日，《上海市经济适用住房管理试行办法》公开征求市民意见。调查显示，有8 6 . 9% 的市民愿意购买经济适用房。不少网民和专家学者认为经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难，而商品房市场主要是为中等收入或高收入群体改善居住条件提供资源，两者在目标客户群上有明显的不同。经济适用住房虽然会对附近商品房的价格产生一定影响，但不会对全市整体房价造成很大冲击。
上海的住宅供应早已由内向外转移，房地产的建设热点正在向郊区转移，向偏远区县转移。目前集中建设的经济适用住房大基地，大多位于外环线附近，分布在全市东南西北各个区域。据悉，2008 年上海经济适用房建设开始起步，400万平方米的开工任务已经完成。上海市建设和交通委副主任沈晓苏在日前的市政府新闻发布会上表示：2009 年上海将继续安排4 00 万平方米的经济适用房建设，近 6 万套经济适用房，维持了去年的开工规模和水平。而去年启动建设的大基地，有宝山区顾村、南汇区航头、闵行区浦江、松江区泗泾、青浦区华新、浦东新区三林等，开工建设的项目有部分预计2009 年下半年可试点供应。未来近郊住宅的供应将以经济适用房和中低价配套商品房为主力，在拉低全市住宅平均价格方面的贡献将更加明显。
依据《上海市住房建设规划（2008 —2 012 年）》，未来5 年，上海新开工住房建筑面积约为 93 0 0 万平方米，其中新建、配建经济适用房和廉租房共计 20 0 0 万平方米。这意味着平均每 5 套新建住房中，就有一套是经济适用房或廉租房。最新的进展是，今年4 00 万平方米经济适用房的选址工作已经全面展开，锁定了9 个行政区 18 个片区，其中包括闸北彭浦、虹口江湾、普陀长征等地区。3 月初，位于闸北彭浦十期 C 块建设项目正式开工，该项目是上海中心城区迄今为止建设用地面积最大、建筑总量最高、入住户数最多的保障性住房建设项目。项目规划建筑面积3 4.31 万平方米，总投资2 5 亿元，建成后可提供房源4 000 套，一期工程预计2012 年交付使用。[4]
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201001/14180.htm
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