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住宅市场不是救市与否那样简单
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内容提示：自从上个世纪末中央政府确定了“把住宅产业作为国民经济新增长点”的产业政策以来，住宅市场意气风发，对国民经济确实起到了巨大的拉动作用。有统计说“在住宅市场热的期间，房地产对GDP的增长直接简介贡献达到三分之一”。这样的产业经济格局，对于饱受市场需求不足困扰的当时中国经济来说，住宅市场“受宠”是一件十分自然的事情，就像一个人身体有病，花费了比较多储蓄看病，病好了不能抱怨当初的花费。
自从上个世纪末中央政府确定了“把住宅产业作为国民经济新增长点”的产业政策以来，住宅市场意气风发，对国民经济确实起到了巨大的拉动作用。有统计说“在住宅市场热的期间，房地产对GDP的增长直接简介贡献达到三分之一”。这样的产业经济格局，对于饱受市场需求不足困扰的当时中国经济来说，住宅市场“受宠”是一件十分自然的事情，就像一个人身体有病，花费了比较多储蓄看病，病好了不能抱怨当初的花费。（参考《建筑中文网》）
但是，自从住宅市场热以来，围绕着住宅经济最过剩的应该莫过于“激情”了，宛如水面上难以清理的水葫芦，很多争论不考虑当时的经济现状、不考虑事情的成本和必然结果。
如果有人研究围绕住宅经济所产生的话题，一定会给有关部门解决社会问题提供很好的支持，因为很多话题超出了经济范畴，实际也超出了怎样更好解决问题的范畴，折射了国民的心态。眼下，随着住宅市场进入整合期，开发商经营进入艰难时刻，有危及金融的风险，救市与否的争论鹊起，而且争论相当情绪化，甚至把开发商的呼吁视为对政府逼宫，甚至认为救市对中国经济严重不利，更有甚至认为开发商罪该万死！很少涉及问题的核心，住宅市场没有救市与否那样简单。
一、操作“住宅产业作为国民经济新增长点”政策带来的必然后果
让住宅产业拉动经济面临很多问题，如怎样让民众基本到市场消费房子，而不是继续福利房制度；再例如，作为一个新兴的产业，房地产开发商弱小、不成熟，必须进行一些政策扶持，如预售制度设计、金融支持、自有资金比例低等等，都是当时产业的需求，没有这些制度就不能具体操作新经济增长点政策。
上述所列举的两类制度设计，在很当程度上决定了住宅经济模式，相应带来当今房地产业的争论最严重的问题。
中国在由计划经济向市场经济转变过程中，哪一个市场初步形成时，都会带来“开闸放水”一般的消费潮。比如早期的服装消费热、家电消费热等等，住宅消费就更是如此了，因为它和上了城市化高潮期、民众对房子的情感、政府的极力鼓励，在住宅拉动经济的模式中，甚至拒绝了租赁的消费方式（拉动效果差、社会也没有置业投资的能力），强大的需求，房价步步高自然在所难免。
很多人批判开发商和政府密谋了房价，我持反对意见。政府和开发商对房价的能动作用比较大，但是，一个大城市动辄上千家开发商，市场的范围这么大，试问谁有能力把控一个长达十年的市场价格？现在，市场价格已经出现调整，是政府和开发商愿意的吗？人为“房价决定论”应该告一段落了。
预售、金融支持等政策，让房地产的风险和消费者、金融紧紧捆绑在一起，不单纯是厂商自己的问题，自然形成了所谓的“房地产绑架中国”等问题。
二、探究经济运行模式，不要过分强调政府和开发商的能量
把住宅产业作为国民经济新增长点的政策，换来了中国一个长达十年的经济高速发展周期，在这个时期城市经济快速发展、住宅需求旺盛、土地价格飙升。
如果从房地产的角度审视这个时期，住宅产品的供应者站在经济快速发展的前沿，可谓是近水楼台先得月，充分享受了这个经济高涨期的果实。
如果使用一个房地产行业的案例，来解读开发商是怎样享受这个过程带来的利益的，最恰当的应该是土地竞拍了。由于城市经济快速发展、房价的持续上升，导致了土地资源愈加稀缺，土地在开发商手中几乎是会下金蛋的母鸡。在土地拍卖中，开发商必须以更高的价格才能拍得土地，就是说开发商必须把今后几年的土地升值考虑进去计算土地价格购买土地，盘算开发项目，于是，出现了“面粉价格高于面包价格”的现象，这种现象维持了5年左右的时间，直到住宅市场出现整合。
如果我们全面审视房地产市场的发展轨迹，无论是政府享受到土地财政的好处，还是开发商享受到房价持续上升的好处，它们都是一种特定经济模式中的“演员”而已，空调只能改变房间的气候，谁都没有能力使用空调改变大气候。
过分强调人的作用，是我们的一种传统。
三、道德审判不解决问题，必须改变经济模式
开发商可能是当今社会最不受民众欢迎的群体了，他们被认为是高房价的始作俑者，奸商的帽子漫天飞，它们在享受高房价带来好处的同时，承担了高房价替罪羊的角色。
在它们经营（现金流）遭遇到困难的时候，试图求助政府改变一些政策是很自然的事情，这种举动遭到了“无情的打击”，人们除了幸灾乐祸以外，更加气愤开发商的贪婪，赚了那么多的钱，房价市场刚刚不好一点，就叫嚷救市？特别是美国政府救市后，反对声音就更加强烈，道德审判比比皆是。
在过去的时间开发商是赚到了很多钱，但是，这赚到的钱变成了土地，现在土地跌价了，开发的项目销售不畅了，赚钱是过去式并不能解决经营（现金）困难，甚至可能是赚钱越多，储备土地越多，经营（现金）就越困难。
或许真的应许了那句话――如果你赚的钱不合理，世界总有一种力量会消融它。在过去的时间，开发商用比较低级的管理体制，经营着庞大的资产，很多开发商只知道做项目，不知道怎样运营企业，持续经营能力差，现在需要用合理来整合了。
现在房地产业遭遇的问题，主要是某种经济模式带来的，大家应该没有忘记过去政府很多调控措施无效吧！就是因为在一个向东的模式中，进行向西的调整。
我们是否该结束“把住宅产业作为国民经济新增长点”的产业政策？把住宅产业放置在一个正常状态？言而总之就是是否经济运行模式？回答应该是肯定的，就像当初确定新经济增长点时，同时确定了取消福利分房、金融支持等一样，如果我们改变经济模式，必须在考虑过去经济模式条件下进行相应比较顺畅地调整。如果开发商不能顺利渡过这场整合，暂且不论宏观经济怎样怎样，产品低于设计标准都是小事，普遍的烂尾楼让多少消费者竹篮子打水一场空！
住宅市场牵涉较多的金融，是过去经济模式的必然结果，如果在市场低潮的时候，不考虑过去的经济模式，会带来更难解决的问题。政策能够造就一种经济模式，也能毁坏一种经济模式，这肯定不是我们想要的。
四、不得不提起的一个谬误
我们见过某个企业经营定位为高端客户，只生产高端产品，比如奔驰、宝马等品牌，但是，绝对没有见过一个市场只生产高端产品的，在过去的住宅经济模式中，中国的住宅市场就是如此，市场产品结构严重失衡。
由于土地价格持续走高，主要原材料――土地几乎都具有了高端性质，这样的资源配置机制，制导了房地产开发商只能生产高端产品。在过去时间，高端产品好销售、利润可观，开发商自然乐于接受这样的资源配置模式，豪宅满天飞。
这样的现象久而久之，社会似乎接受了“住宅市场只能开发高端产品”这样的现实为常态，中低档房屋只有政府才能开发，由于政府的能力有限，市场中低端产品缺乏，民众因为住房问题的意见非常之大。住宅市场产品结构严重失衡，高端产品占据的市场比例过大，是价格持续高速增长的主要原因之一，试想，如果汽车市场都是奥迪以上水准的汽车，是一种怎样的价格格局。
土地是政府供应的，土地的价格、规划条件决定了土地作为原材料的性质，也决定了住宅是否为高端产品，政府是否通过规划引导企业必须开发一些中低端产品，均衡住宅市场产品结构。如今，住宅经济正在步入“政府依赖症”的歧途，政府没有能力开发那么多中低端住宅产品，社会却对政府抱有现实幻想。
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200804/10369.htm
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