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激活存量市场疏通住宅流转“栓塞”
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内容提示：何为住宅市场过滤？一般情况下，最高收入者总是居住新建的、能提供最多服务量的住宅，而较低收入者只能居住较差的住宅。经过若干年后，原先新建的房屋因折旧等原因而所能提供的服务量减少，于是最高收入者开始放弃这些住宅搬入新建的更好住宅中去，被淘汰的住宅也就被过滤到了较低收入居民的手中。这就是住宅市场的过滤过程，也是一个市场流转模式。在理想状态中，通过这种过滤过程，也就是市场流转顺畅的话，能使所有居民的居住条
何为住宅市场过滤？一般情况下，最高收入者总是居住新建的、能提供最多服务量的住宅，而较低收入者只能居住较差的住宅。经过若干年后，原先新建的房屋因折旧等原因而所能提供的服务量减少，于是最高收入者开始放弃这些住宅搬入新建的更好住宅中去，被淘汰的住宅也就被过滤到了较低收入居民的手中。这就是住宅市场的过滤过程，也是一个市场流转模式。在理想状态中，通过这种过滤过程，也就是市场流转顺畅的话，能使所有居民的居住条件都得到改善，市场也将进一步完善。（参考《建筑中文网》）
过滤过程通过揭示市场上不同类型住宅间的相互联系，来解释住房在不同住户之间的转手过程和住宅市场的发展规律。
近年来，我国住宅市场在迅速发展的同时，也明显出现了不均衡的态势。如新增房市场发展迅速，存量房市场远远落后，市场结构单一及整体流转不畅等，在一定程度上阻碍了整个房地产市场的发展。
同时，住宅市场上的大量高档房空置和低收入住宅短缺并存、服务量升级受阻等不可忽视的现象，开始随市场化需求的进一步深入而源源不断涌现。
针对市场结构的失衡与外在的表现，东北财经大学的王来福同志撰文分析认为，住宅市场过滤过程的受阻，成为影响住宅市场发展的一个症结。
住宅的非同质性及服务的折旧性是过滤过程的前提
住宅市场的过滤是一个流程，是以住房的非同质性为前提的。王来福认为，住宅的非同质性是指在整体的住宅市场中，住宅之间在面积、房型功能、区位等方面存在着差异。由于住宅的非同质性，就会在不同住宅之间形成相互区别的局部市场。如由于住房区位或档次不同所形成的局部市场，它们一般各自拥有不同的市场消费群体。如中低档住房市场、高档商品房市场中，通常中低收入居民进入中低档住房市场，高收入人群进入高档住房市场。这样，在整个住房市场中就形成了一个个相对独立的局部市场。
另一个前提则是住宅服务的折旧性。住宅局部市场划分的物质基础是住宅能给居住者提供的服务，与其居住条件即面积、建筑质量、新旧程度、屋内设备、配套设施等因素有关。这些服务不仅具有非同质性与耐用性，而且还有物理性折旧、功能性折旧等特性，即特定住宅所能提供的服务随着时间等内在和外在因素的推移而逐渐减少。因此，原来的高档住房会由于自然和功能的损耗或更高档次住宅的出现，变成中低档房，高收入消费者就会搬出这些住宅进入新建的更高档住宅；后住进去的则是以前不可能进入的中低收入者。由于较低收入的居民的支付能力较低，对住宅服务量的要求也较低。所以随着时间的推移，特定房屋住户的更替过程，总是逐渐由更低收入的居民来替换较高收入的居民。根据这一过程，可以容易地看出，随着住宅服务的折旧，“过滤”过程在不断地发生。
在过滤过程中，低收入者为什么不通过对原有住宅的维护或修缮来提高其服务量，而却要购买从更高收入居民手中“过滤”而来的住宅呢？王来福认为这是由市场供求关系决定的，要看采用哪种方式更合算。如果较低收入者采取改造的方式来改善住房条件，就会造成最高收入者腾出来的住宅在市场上面临供大于求的局面，这样就会引起这些住宅价格的下跌，当其价格下降到低于较低收入居民对原有住宅的维护成本时，入住这些住宅对较低收入者来说将是合算的。反之，对住宅进行改造是明智的。
过滤在存量房市场中受阻
作为一个贯穿住宅市场运行的规律，正常的过滤过程不仅包含了住宅交易市场结构的多层次化，意味着市场流转的顺畅性，更是在整个住宅产业发展中重要的决定因素。市场链条中，高收入人群追求新建高档住宅在新增房市场中进行，中低收入人群对高收入人群淘汰下来的旧高档房的追求则在存量房市场中实现。因此，存量房市场是过滤链条中重要一环。
然而，我国近年来虽然在存量房市场上下了不少功夫，但现在其仍是整个住宅产业中的一个软肋。市场中仍以新建房为主，二手房的交易量很少。这主要缘于消费者之间转让住宅的存量房市场尚不健全。除上海、杭州、福州等个别城市发展较快外，在大部分城市，存量房市场根本没有较好地开发起来。另外，二手房买卖市场的不规范行为，也成为制约存量房市场发展的一个主要因素。占存量房大多数的公房和房改公房上市交易限制较多，有的甚至根本无法正常交易。再加人们对新增房市场的关注远多于存量房市场，使得存量房市场的发育远远落后于新增房市场。
有关资料显示，北京存量房市场交易量只有房改房总量的1／3，一方面是旧房的闲置，另一方面却是中高档商品房的有效需求不足。南京二手房供需则在1：8左右。存量房市场的滞后，使相当部分居民，因不能顺利地卖掉差房或小房，而无法实现购买功能更好更全新房的愿望，影响了新建高档房的有效需求。同时，新房不能买，旧房也就腾不出来，因而中低收入居民本来可以购买价格相对较低的旧房改善居住条件，也因房源不足而难以实现。住宅市场上高、中、低收入者，都要靠新建住宅来满足住宅需求。过滤过程在存量房市场中受到了阻碍，市场的运行效率下降，并产生了如前所述的空置与短缺并存等问题。
公房和房改房上市是疏通之重
中国城市科学研究会秘书长顾文选认为，随着我国城市化的发展及各城市旧城改造的进行，未来10年将是我国中低收入住宅需求高峰。因此，当前偏爱高档住宅的市场将面临一次较大的冲击和转型。
王来福则认为，占存量房绝大部分的公房和房改房不能正常上市交易造成了住宅市场的断层，也是疏通过滤过程的重点。目前，政府在房改房上市中要征收收益金，而使房改房的出售变得不经济，即房改房在出售前与相同的商品住房在使用功能上没有什么差别，而一旦出售将会大幅贬值。此外，政府对房改房上市的限制过多、手续过繁也是重要的制约原因。要改变这种情况，应改变土地收益金的征收方式，使房改房的部分产权形式逐步过渡到完全产权形式，变交易不经济为经济。至于政府的人为限制应逐步取消，为房改房的上市扫清障碍。同时，为了保证旧房的正常交易，还要建立和进一步完善市场的运作程序，规范银行、个人、中介机构的交易行为。并制定鼓励卖旧房换新房或以小房换大房的政策，政府及银行对低收入住宅的补贴、贷款改为对低收入人群购买旧房的补贴和贷款。把住房的需求解放出来，使住宅业按照其固有规律发展。
今年上半年北京曾有一份政协会议报告提出。要开放存量房市场，鼓励居民卖小房买大房，卖旧房买新房，卖次房买好房，并把提供存量房市场上的存量住宅作为改善中低收入家庭居住条件的方式之一。上海则因积极培育三级市场，在其它地区空置房均上升的情况下，其空置量反而下降。这些已经初步显露了政府将在存量房市场疏通住宅市场过滤过程的意愿。
此外，香港东亚银行驻北京代表最近提出，盘活整个二手房市场，一手房市场才有投资的价值，才能成就一个成熟的地产市场，他们在北京也开展二手房按揭业务，以推动二手房的交易，体现了金融机构对存量房市场的关注。
在新增房、存量房市场平衡发展中，所有类型的新增房和存量房都可以正常交易，既有功能较新、提供服务量较多但价格较高的新房交易，也有功能相对较差、提供服务量相对较少但价格较低的旧房交易。高收入者可以顺利地买新房，买大房。中低收入者也能顺利地买到由较高收入者腾出的、价格相对较低的旧房，或者随着收入水平的提高再卖差房换好房，卖小房换大房。市场流通得以顺畅进行，各种需求顺利得到满足，市场整体质量将不断上升。
建筑时报·孙佃香
来源: 《建筑中文网》.原文网址：http://www.pipcn.com/research/200604/4371.htm
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