试论海外房地产基金在中国的发展

• 加强房地产企业的财务管理
• 呼和浩特市房地产行业现状、主要问题和发展趋势
• 征地拆迁中的各方利益博弈和法律秩序的重建
• 浅议农村房屋拆迁补偿制度
• 妥善解决征地拆迁范围内房地产权问题
• 桂西北中心城区建设征地拆迁工作总结
• 城市建设征地拆迁中的职务犯罪分析
• 秦直道遗址的开发与保护研究
• 河南国网宝泉抽水蓄能电站投资计划管理实践
• 使用加气混凝土砌块做为保温墙体的节能分析

• 2013年中国建筑业前三季度分析简报
• 我对工程监理行业若干问题的思考
• 大学与建筑
• 从日本直岛的建设过程联想中国当代建筑发展
• 建筑服务业发展现状及营改增税制设计研究
• 椰子废弃物资源综合利用问题与对策
• 建筑生命周期环境管理与信息化解决方案
• 东莞至惠州城际铁路隧道安全风险评估与管理
• 工程爆破行业的信息化发展现状、实施问题和建议
• 改进的隧道监测系统(TMS)在隧道围岩变形监测中的应用

内容提示：随着央行121文的颁布,国内地产界对多渠道融资盼望热切,海外基金也纷纷加速进军中国房地产的步伐。在海外,房地产基金已经是一个发展了数十年、非常成熟的行业。从政策环境、金融环境、市场环境等多方面都非常稳定,因此操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模式。海外房地

延伸阅读：投资模式 海外房地产基金 风险

    2003年6月13日中国人民银行颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文),对房地产市场原有的融资模式进行了釜底抽薪般的打击,原来10%～20%的自有资金就能启动的项目,如今要到30%～40%才能启动了,这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力。同时,要求土地出让金必须在短时间内缴清,原来付了首期就能随着项目进度逐步还款的模式彻底被打破。而近日,国务院发出通知,将包括房地产在内的四行业固定资产投资项目资本金比例提高到35%及以上,这意味着房贷难度在121文件要求30%自有资金的基础上,又紧了一步。这对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持项目运作的发展商来说是一个最为严峻的考验,而这些发展商必须寻求其他资金融通方式,房地产投资基金的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道。（参考《建筑中文网》）

    房地产投资基金(RealEｓtateInveｓtmentTruｓt,简称REIT),在香港译为“房地产基金”,在我国台湾和日本则译为“不动产投资信托”[1],是产业投资基金的一种,以房地产业为投资对象,实行多元化投资策略,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资,具有筹集资金的灵活性和广泛性,具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高、品种多等优点。

    1 海外房地产基金种类

    在海外,房地产基金已经是一个发展了数十年、非常成熟的行业。从政策环境、金融环境、市场环境等多方面都非常稳定,因此操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模式。

    一般来讲,国外房地产基金可以分为私募和上市。上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出,没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长,平均在8年左右。在基金期限到的时候就要把基金手上的所有的资产变现,把收益全部派发给投资者,基金解散。

    国外的房地产基金成立的目的都是比较明确,投资政策与投资的对象都会有清楚的界定,而且范围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼或者是只会选择某种类型的购物商场作为投资组合。从投资类型来讲,一般分为:

    1)投资在开发项目或者是开发企业—追求开发周期所带来的高风险高回报,其中包括了参与土地一级开发和项目开发,从前期开始介入。如新加坡政府投资公司(GIC)、摩根斯坦利(MorganStanley)、德意志银行(DeutｓcheBank)、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行(MacquarieBank)。

    2)投资在经营性的项目或者是投资/控股公司—追求相对稳定回报的租金收入。通过购买有稳定租户成熟物业,长期持有物业收租盈利,不介入前期开发。美国国际集团(AIG)、Ro damcaAｓia、新加坡政府投资公司(GIC)、新加坡腾飞基金(Aｓcen daｓ)。首选北京、上海,有成功经验后选择广州、深圳,开始进入经济发达二线城市,如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。投资物业类型:有稳定租户的成熟商用物业。

    3)投资在不良的房地产资产—发行ABS(Aｓｓet-backedSe curitization),追求把不良资产处置、包装转售或打包证券化的收益,加速不良资产处置速度。通过收购不良资产,将其证券化,打包处置,变现盈利。高盛(GoldmanSachｓ)、莱曼兄弟(LehmanBrother)、摩根斯坦利(MorganStanley)。ABS即以资产支持的证券化。具体来说,它是指以目标项目所拥有的资产为基础,以该项目资产的未来收益为保证,通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种项目证券融资方式。ABS方式的目的在于,通过其特有的提高信用等级方式,使原本信用等级较低的项目照样可以进入国际高档证券市场,利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点,大幅度降低发行债券筹集资金的成本。

    4)投资在房地产项目的抵押贷款资产—追求固定的利息收入。以房地债权投资方式来投到中国的房地产贷款方面,现在在国内还没有先例。这可能是由于国内的按揭市场还有一些法律障碍例如处置抵押物的问题还没有成熟。同时按揭证券化市场也没有开始,做成了收购了房地产贷款资产的基金出路有很大的局限。

    从投资的方式来说,以第1、2种投资在开发项目和经营性项目时,基金会采取直接投资的方式,直接投在企业或者项目上。但在股权比例方面,一般来讲,基金都会依赖开发项目原来的经营者来操盘,因此基金一般只占少数股权。而经营性项目的股权结构会比较有弹性。[2]

    2 海外房地产基金在中国现状分析

    海外投资者普遍看好中国的房地产产品,但是又认为市场不够透明规范,相比而言,北京和上海的房地产市场发展较快,市场较成熟。因此,北京、上海房地产市场上活跃着很多海外房地产基金,如摩根士丹利、荷兰的ING集团等。

    表1 国内主要海外房地产基金

    数据来源:焦点房地产网 搜房网 新华网

    此外,RodamcoAｓia于2003年8月31日成功收购了上海盛捷服务式公寓(SGS)100%股份,共334套,收购价为2300美元/m2,估计收购总价在5000万美元以上;新加坡发展商凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金CapitaLand投资中国房地产,总共筹集金额达到1亿～2亿美元投入上海的房地产项目;新加坡政府投资公司(GICRealEｓtate)成为首创置业第二大股东;2004年初,全国工商联住宅产业商会支持设立的第一只外资房地产基金—精瑞基金正式运作,启动资金预计2亿美元;美国洛克菲勒在亚洲的投资基金代表正在洽谈上海南京西路某地块的投资开发,并被邀请参与属于浦江两岸改造的外滩源开发;麦利联行、基强联行与香港私募资金合作成立的麦利联行投资基金(Millennium)也开始投资上海房地产项目,总投资金额估计在5000万美元左右。

    可以看出,目前在中国市场上的海外基金投资中国市场的模式多数为:海外的投资载体进入中国带来一定的资金,合作伙伴(当地公司)以各种方式出资一定比例的资金,共同成立项目公司,然后一起开发地块。进入中国的外资地产基金,其与中资企业的合作并非欧美通行的地产基金运作方式。在欧美, 地产基金通常是以投资者身份参股地产项目,股份一般也不超过30%,参股后再委托相关专业公司经营管理,因此独立性和专业性是基金运作的主要特点和要求。进入中国后,外资基金一改不参与被投资企业的经营管理,只在被投资企业的董事会层面上控制的游戏规则,由投资者身份变成投资者兼任开发商,由参股变控股。

    3 海外房地产基金的投资模式选择

    在目前中国的房地产基金法律不健全、房地产金融市场不发达、会计制度严重不透明和信息披露严重不对称、缺乏专业管理队伍的情况下,很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接,这也会给海外基金带来不确定性,海外房地产基金采用何种运作模式进入中国,是其必须重点考虑的问题。在实际操作上应当着重注意以下几个方面的问题:

    1)投资地点。可以看出,目前海外基金主要选择在上海、北京投资,有成功经验后选择广州、深圳,接着开始进入经济发达的二线城市,如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。

    2)合作者的选择。目前很多海外基金组织在中国的房地产开发市场上进行投资时,选择和国内房地产企业合作开发的模式来运作,由于房地产投资基金运作涉及金融和房地产两个主要领域,基金收益主要来自于投资后的长期分红,故其发起人必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。而海外基金组织的优势在于资本运营经验和先进的管理模式,但他们毕竟是全球性的投资机构,这些在海外做惯了不动产投资的基金,基本没有在房地产开发方面的经验,房地产开发不是其专长,而且对本土市场不是很了解。因此,在选择合适的合作伙伴时,要注重考察合作伙伴的管理团队、土地储备、政府关系和发展前景等,一般选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作。

原文网址：http://www.pipcn.com/research/200607/618.htm

也许您还喜欢阅读：

BT投资模式及其缺陷

谁承担不可预见的地质状况的风险

垫资十大风险须高度关注

BOT方式中项目投资者的风险管理

论如何有效防范工程管理存在的风险及措施

浅析建筑工程智能化的风险

国际承包工程存在的风险和对策

对现代企业财务管理与风险控制的几点思考

论防范建筑施工项目合同风险

防范建筑施工项目合同风险