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房地产估价风险的辨识与防范
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内容提示：我国的房地产业在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“国民经济支柱产业”的地位迈进；市场经济的不断完善和确定，又为房地产市场的形成与发展奠定了坚实基础。然而，市场经济越发达，为其服务的中介行为就越多，要求也越高。尤其是在我国市场经济还处于发展阶段，各类规范市场经济的法律还不尽完善之时，作为市场经济条件下不可或缺的社会中介行为之一的房地产估价工作，必将发挥越来越重要的作用。
一、引言
我国的房地产业在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“国民经济支柱产业”的地位迈进；市场经济的不断完善和确定，又为房地产市场的形成与发展奠定了坚实基础。然而，市场经济越发达，为其服务的中介行为就越多，要求也越高。尤其是在我国市场经济还处于发展阶段，各类规范市场经济的法律还不尽完善之时，作为市场经济条件下不可或缺的社会中介行为之一的房地产估价工作，必将发挥越来越重要的作用。（参考《建筑中文网》）
但是，房地产估价也和其他社会中介行为一样，具有风险性。估价机构及估价人员同样需要承担一定的经济责任和法律责任。这也是房地产估价行业自身的特性及其在市场经济中所发挥的作用决定的，也可以说是一个客观存在的现实。没有任何人或机构能保证可以完全不受估价风险的影响。
那么，估价风险会对估价机构、估价人员造成哪些影响呢，又如何去辨识和防范它呢？下面就让我们对房地产估价风险作一简要分析。
二、房地产估价风险的分类与发生的原因总结近几年来估价工作的经验、教训，房地产估价所具有的风险，或者说有可能发生的潜在风险可分为两大类。
（一）第一类是估价行业自身内部存在的风险，亦可称为内部风险或可消除风险。主要表现在以下方面：
1、由于估价行业竞争日趋激烈，个别估价机构采取了压价、对交易信息资料进行封锁、垄断等不正当竞争手段，致使经营风险加剧；
2、由于端惯了“铁饭碗”、吃惯了“大锅饭”，养成坐等客户上门的习惯，使经济效益每况愈下，甚至发生亏损乃至破产的凤险；
3、估价人员不思进取，胡评乱估，估价报告质量低劣，致使发生房地产估价管理部门不予确认或者与委托方发生经济纠纷的风险；
4、法制观念淡薄，只求效益不讲信誉，将某些不合法或有争议的房地产也进行估价，导致引发法律诉讼的风险；
5、估价报告不能按约定期限交付，造成委托方拒付估价费用的风险；
6、估价人员与委托方有厉害关系，不但未予回避，反而故意偏袒房地产交易双方中的一方，使估价结论失去公允性，致使发生经济纠纷的风险；
7、估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，估价目的与估价方法、估价值不匹配，或估价依据不充分，造成估价结论误差明显，从而引发争议的风险；
8、受自身执业能力限制，对委估房地产特性了解不够，应聘却未聘请专家，未听取专家鉴定意见就勉强地进行估价，使估价结论发生较大偏差，而发生经济纠纷的风险；
9、个别评估人员接受委托方的“好处”，无原则满足委托方的不当要求，明显高估或低估委估房地产价值，从而发生经济纠纷的风险；
10、由于估价报告文字叙述不当，用词含糊，定义不清，缺少必要的设定条件，造成委托方误解，而引发争议的风险。
（二）第二类是由于房地产估价与其市场资产价值紧密相连的特性形成的风险，亦可称为外部风险或不可消除风险。主要表现在以下几个方面：
1、由房地产权属方面的缺陷对房地产价值产生影响的风险
（1）由于委估房地产产权不明晰，产权证明文件不完整、不合法或已过期、或隐瞒了他项权利登记（如委托房地产已被质押、抵押、担保等事实，致使估价值严重失实）；
（2）委估房地产未经共有权利人的书面同意就单方面估价，而造成经济纠纷；
（3）在未明确委估房地产是所有权，还是使用权，特别是房地产的取得方式未确定是出让、转让、划拨，还是国有或集体之前就盲目予以估价，导致房地产权属不清，估价值不实，也极易引发法律诉讼。
2、政府法律及经济政策的变化产生的风险
（1）尽管在许多方面，我们可以对政府的法律、经济政策的变化进行预测，但风险依然存在。例如1993年国家施行国民经济宏观调控、收紧银根，使全国范围内房地产市场需求急剧减少，导致房地产市场价格普遍下滑。这里还有一个政策对房地产价格影响滞后的问题，需要估价人员依靠自身的判断能力去掌握政策的影响时间和程度，否则必然会使估价结果失去现实性；
（2）因对国家产业政策、税收政策理解不充分，对委托方提供的资料未予甄别鉴定，就按资料提供的数据实施估价，致使严重高估或低估了房地产价值；
（3）由于某些政策的变化，对房地产价值产生的经济性贬值是巨大的，但估价人员未进行充分的市场调查，轻率确定经济性贬值率或贬值额，甚至未予考虑经济性贬值因素，也易导致评估价值失实。
3、由于房地产估价理论还未形成严密的体系，还未被社会广泛接受和了解所造成的风险
（1）由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，也易造成选用的取价依据不合法或依据不充分，或已过期，造成由于估价值严重失实而引发争议；
（2）行政机关强行参予估价，甚至领导出面“指导”估价，使估价人员无所适从，严重影响了估价结论的公正性；
（3）委托估价方不理解估价工作，以为估价和会计、统计一样，仅是调整帐面值，而故意压低估价收费额，有的甚至制造种种借口，延期支付、少付和不付应交纳的合理费用；
（4）委托方对估价报告使用不当，违反估价目的唯一性原则，如：将原用于改制的估价报告去抵押贷款或向私人借款，也易造成经济纠纷。
对风险的研究管理起源于本世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理、企业管理之中。风险管理包括对风险的辨识、转移、控制和防范。下面仅对房地产估价风险的认定与辨识作如下探讨。
三、房地产估价风险的认定与辨别由于受社会不良风气的侵蚀和影响，正处于行业竞争不断激化的估价机构无时无刻不在接受着各类风险的考验。
对此，我们一定要有足够的思想准备，并有必要强化风险防范意识，时刻保持高度的警惕性，来面对这种严峻的考验。有道是“防人之心不可无”，在从洽谈接受委托到提交估价报告的整个过程中，均应始终绷紧一根防范估价风险的弦，随时为维护估价机构的声誉和估价人员的权益准备好对策。
一个合格的估价执业人员应该具有认定与辨别估价风险的能力。在估价操作的整个过程中，必须睁大眼睛，仔细辨别估价项目中可能存在的风险，这是防范风险的第一步，如果不能正确判断、识别可能存在的风险，便谈不上去防范它。为帮助广大估价人员提高认定与辨别风险的能力，对估价风险的认定和辨别作以下提示：
1、委估房地产的产权证明文件没有，或缺少基本内容，或所列示内容与实际状况不符，或与委托方填报的估价清查明细表不一致，或所提供的产权证明文件已过期、失效、未通过年检，或委估房地产有两个或两个以上共有权利人，共有权利人未出具书面承诺时，均可认定该估价项目具有风险。
2、委托方是国家集体联营企业，或由国有企业投资组建的集体企业，且未进行过产权界定，或无产权登记表；无投资协议或投资协议未对受资方房地产权益进行划定，或划定不明确的，特别是估价目的又是企业兼并、资产（股权）转让、撤股、收回投资等，也可认定该估价项目具有风险。
3、委估资产是一待开发地块，一定要按建设用地规划许可证的限定条件估价。如无许可证，此类估价业务也具有较大风险。
4、抵押房地产或需迅速变现的破产企业房地产为标的物的估价项目，一般也具有较大风险。估价人员对此类业务，必须掌握审慎原则，切忌高估。否则，一旦抵押权被收回或需拍卖处置变现房地产时，极易形成法律诉讼。
5、在清查核实委估房地产时，发现部分房地产无账面原值，或无原始购房凭证或无建设工程规划许可证、工程款决算书，委托方又提供不出可以证明对其拥有产权的证明资料，对此类房地产，估价人员务必注意，在未搞清楚委估房地产的本来面目之前，不要轻意列入估价范围，否则风险较大。
6、采用收益现值法对有收益房地产进行估价时，切记在选取客观收益额、收益期限、折现率等估价参数时，一定要掌握和判断委托方提供资料的可信度，对每一项重大参数的判定一定要有确凿证据。若草率做出结论，必然遗患无穷。
7、当委托方提出非份要求，无原则地提出高估或低估房地产价值，或将估价目的确定为两个或两个以上时，估价人员应格外小心，严加提防，予以拒绝。否则，必将弓火烧身。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200708/7870.htm
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