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网络化社会的房地产业
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内容提示：网络化社会是以高科技为第一生产力,以知识、信息、能力和创新为首要资源,以互联网的互动、共享为重要“交互”形式,以电子商务为重要交换手段的社会。网络化社会的强大影响力波及到经济、生活的各个角落,并扩展到社会的方方面面。房地产业由于技术的进步而发生改变,房地产的开
一、关于网络化社会
在人类漫长的发展史中,科技发生了多次重大的革命,生产工具相应的发生了多次重大的变革:石器的制造技术、青铜器的制造技术、铁器的制造技术、蒸汽机技术和电力技术的出现,导致与之相对应的渔猎社会、游牧社会、农业社会、工业社会的形成。第二次世界大战以来,特别是20世纪70年代以来,随着以信息技术为代表的（包括遗传工程,激光技术,新能源技术,新材料技术,航天技术,海洋工程和生物技术等）新的技术革命的到来,社会发生了极大的变化。对这一重大的社会变化,有不同的说法,有的称之为第三、第四次产业革命,还有的叫技术革命,与之相对应的是,社会从工业社会转变为信息社会。（参考《建筑中文网》）
在信息技术引起信息社会的发展方兴未艾之时,20世纪80年代以来,在计算机技术和通信技术结合的基础上,产生了当今影响日盛的互联网（internetwork或inter net）、因特网（Internet）。随着因特网对社会的影响日甚一日,社会发生了较信息社会的又一个全新的变化。今天,我们很难沿用“信息社会”一词来概括这一全新社会变化。无以名之,姑且叫:网络化社会。
在现代信息社会、网络化社会中,知识、信息就是资本,能力尤其是智力就是实力。在现代社会中,信息社会与网络化社会虽都强调知识、信息、创新等的作用,但也有很大的不同。这一不同,在经济社会领域就是:网络社会在很大程度上有全球化、虚拟化和互动共享的突出特点。总之,在信息社会基础上发展起来的网络化社会,可以说是这样的社会:即以高科技为第一生产力,以知识、信息、能力和创新为首要资源,以互联网的互动、共享为重要“交互”形式,以电子商务为重要手段的社会。网络化社会的强大影响力波及到经济、生活的各个角落,并扩展到社会的方方面面。
二、网络化社会房地产业的变化
1.房地产开发的变化
微软总裁比尔·盖茨曾敏锐地指出:“房地产业将会由于技术的进步而发生改变,这种改变已经开始并以极快的速度进行,只有意识到这点并接受它的人才能在房地产业中生存下去。”国际互联网的发展给房地产业的发展提出了新的要求和挑战,这也将成为房地产业信息化、网络化和现代化的重要推动力量。
规模化生产是房地产业现代化经营的基本特征之一,然而,面对居民对住宅需求日益个性化、多样化、人性化的发展潮流,传统房地产业很难适应这种要求。现代的房地产业的规划、设计、开发和生产,必须使规模化与个性化很好的统一起来。在网络化时代,要实现规模化与个性化的统一,可利用现代网络信息技术,实现住宅产业的规划设计、研究开发、生产制造等主面的资源全面共享,拉近供应与市场的距离,并通过网络信息技术实现网上订购,通过网络社会的柔性生产线的定制生产,促进住宅产业现代化与市场的结合,进而使房地产的规模化生产能够生产出个性化、多样化和人性化的产品。
城市规划与房屋设计必须适应网络社会生活模式的变化。网络社会人们的办公、购物、居住模式的变化,赋予房地产研制、开发和生产许多有别于传统社会的新理念。随着计算机技术、现代通信技术和自动控制技术的迅速发展,智能化建筑在发达国家和地区应运而生。继建设单一的“智能化大厦”的迅猛浪潮之后,建设智能化小区也已成为时代发展的潮流,成为智能化大厦发展的必然延伸。互联网模糊了工作与休闲、办公与家居的界限,使通过网络与外界互动、交流和沟通的办公式住宅成为可能。
2.房地产营销的变化
随着网络化社会的到来,互联网对房地产的营销也带来了积极的影响。互联网对房地产营销的影响,表现在房地产网站的建立上。目前,房地产业网站的建立,对房地产营销带来了重大的影响。
较早发现房地产信息上网意义的是雅虎,在其影响下,微软也将房地产业务整合到其服务内容中去,开设了HomeAdviｓor网站,免费提供在网上买卖和租赁房屋的综合指南服务。仅就美国而言,网络在房地产营销中就有越来越重要的作用。据美国房地产经纪人协会的一份调查报告显示,1997年以来,在该协会的70多万名成员中,上网比例已从27%增加到72%,90%的经纪人拥有电脑,60%的经纪人使用电子邮件与顾客联系,60%的房地产公司建有网址,72%的房地产公司通过互联网做成了一定的生意。以往掌握信息的代理人在房地产交易中起极其重要的作用,买卖双方必须为其所提供的专业服务支付占房价6%～7%的费用。信息技术逐渐把这些有偿信息转化为无偿信息。美国1995年初,大约有100个网站进行商品房销售,同年底就达到4000多个,1996年底达到8000多个,现在已达1万个。
1998年7月,中国建筑协会推出“中国建筑在线”网站。2000年3月,上海搜房网站首次网上竞拍23套房产,成功售出17套住宅。目前,全国房地产网站建设络绎不绝,到2000年6月底,全国的房地产专业网站已有350多个。仅以上海为例,初步的统计显示,上海现在初具规模的房地产网站就有70多家。
3.物业管理的变化
在网络化社会,无论是办公楼宇还是居家住宅,人们在选择房产时,都把更多注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范等方面。这就要求物业管理智能化、自动化、最优化,以此为业主、客户提供一个安全、便捷、舒适、节能、高效的生活、工作环境。仅以住宅小区物业管理为例,住宅小区物业管理智能化系统一般由安全防范子系统、信息管理子系统、信息网络子系统三部分组成。其中,安全防范子系统包括:出入口管理及周界防卫报警,信息管理子系统包括:远程抄表与管理车辆出入、停放管理,公共设备控制与管理,区域与公共照明,电子公告与广告栏,紧急广播与背景音乐,小区物业管理计算机系统;信息网络子系统包括:小区有线电视系统,电话系统和信息服务系统等。
4.房地产市场管理的变化
房地产业是地域性、政府管理很强的行业,受政府工作影响很大。在过去,一个项目涉及众多的政府部门,有时需要政府的几十个甚至几百个图章。1999年是政府的上网年,我国各级政府包括政府的房地产管理部门的上网,对房地产市场管理具有重要的意义。房地产管理部门在互联网上进行市场调研,信息查访,及时了解,反馈相关信息,这不仅简单易行,成本低廉,而且迅速及时,并可提供实时动态监测,形成“房地产动态预警系统”,为房地产管理部门的政策调整、相关决策提供有力的信息支持。管理部门可以利用现代信息技术将房地产管理的政策、法规、政府的职责、办理相关业务的程序、应提交的证件、收费标准、注意事项等信息,在互联网上公诸于众,这既可以使政府部门发挥积极的作用,该管的管好,勤政高效,又可以增加其透明度,不该管的不管,清明廉政。
三、如何应对网络化社会给中国房地产业带来的挑战
1.房地产业管理的改革
房地产管理也应适应网络化社会的要求。企业利用信息技术、网络技术进行房地产管理,大有可为。通过互联网,企业内部的信息传递和处理更加快捷方便。企业的上下级之间可以直接迅速地交流信息。企业领导通过互联网可以及时的了解企业的外部环境和内部信息,并及时的作出反映,快速的作出应对。
2.发展模式的转变
中国作为一个发展中的国家,房地产业仍需要一个较大的发展,仍需要一定的规模和一定的速度。但在网络化社会,人们对房地产产品的需求越来越个性化、多样化、智能化。这就要求房地产业适应这种变化,合理地解决数量扩张与保证质量的关系。新形势下的房地产业,必须在保持一定的规模、速度的基础上,把提高质量摆在突出的位置。要建立以市场、需求、质量为导向的房地产业的新的发展模式。现今,房地产市场中空置房的增多,主要是房地产产品在结构上不能适应多元化的市场需求的结果。要解决这一矛盾,一要市场对路,二要提高质量。无论是市场的对路,还是质量的提高,都既有必要又有可能通过互联网这一便捷工具来加以实现。市场的对路,质量的提高,应通过互联网来实现资源共享。
3.人才的问题
在农业、工业社会,经济的发展,房地产业的发展主要靠的是土地、资本。在当今的信息、网络化社会,经济的发展,房地产业的发展主要靠的则是知识、信息和人才。在一定意义上可以说,中国80年代房地产业的领衔人物是建筑师、工程师、行政管理人员,90年代是营销策划人员,那么,在新的世纪里则应是既懂经济、法律,又懂外语、电子商务的,具有创新精神和知识结构的高素质复合型人才。
在经济全球化的浪潮一浪高过一浪的今天,在中国即将加入WTO的今天,我们应有紧迫感,应及早吸收和大力培养熟悉国际通行的游戏规则的开放型人才。这是我国房地产业应对扑面而来的经济全球化、网络社会化和WTO挑战的当务之急。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200610/887.htm
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