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新老物业公司更替引发的法律问题
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内容提示：北京某小区业主委员会依据业主大会决议，起诉老物业公司，要求其撤离小区；另一个是该小区业主以不同意业主委员会假借业主大会意愿，让老物业公司撤离小区而起诉业主委员会。
近期，我们承办了两个案件：北京某小区业主委员会依据业主大会决议，起诉老物业公司，要求其撤离小区；另一个是该小区业主以不同意业主委员会假借业主大会意愿，让老物业公司撤离小区而起诉业主委员会。（参考《建筑中文网》）
案件的简单情况是：2008 年，某小区业主委员会召开业主大会临时会议，通过了业主大会临时决议，授权业主委员会采用公开邀标的方式聘请新物业公司为小区提供物业服务并与之签订物业服务合同。该小区的邀标文件等，已经过区建设委员会备案。此后，业主委员会向包括老物业公司在内的多家物业公司发出投标邀请书，并经由建设委员会评标办随机摇号组成的专家组评议，评出中标的新物业公司。业主委员会将中标结果公告并通知了老物业公司，要求老物业公司做好撤离小区的物业移交工作。但老物业公司以业主委员会召开业主大会程序违法、统计计算投票标准及过程违法、招投标过程存在违法行为等为由，认为业主大会临时决议未能反映出业主的真实意愿，不同意撤出该小区。业主委员会为此将老物业公司告上法庭，要求老物业公司撤离小区。同时，该小区部分业主也质疑业主委员会召开业主大会程序的合法性及统计投票的合理性，并将业主委员会起诉至法院，要求查看表决票、撤销业主大会决议，重新召开业主大会，对是否撤换老物业公司进行表决等。一时间，两个案件诉诸法庭，小区的业主也形成两派，观点对立。
从这两个相互关联的案件中，可以反映出新、老物业公司更替过程中一些亟待解决的问题。
一、如何认定业主大会召开及表决的程序合法
在以上两个案件中，关键的问题是要证实：让老物业公司撤离小区是否是业主的真实意愿，业主真实愿意的表达过程及结果是否合法、有效。如果是业主的真实意愿，其形成业主决议的过程和结果符合业主大会议事规则和法律、法规的规定，那么，老物业公司就应该撤离，新物业公司就应该接管。但在实际案件中，业主委员会以“流动票箱”的形式征集小区业主的意见反馈及投票，形成了授权业主委员会进行邀标的业主大会决议。在这个过程中，业主委员会是如何对业主的身份进行核实的？身份核实之后，又是如何确定和记载业主所代表的建筑面积的？全体投票业主和其所代表的建筑面积相加，是否符合业主大会议事规则中形成有效决议的规定？以这些问题来衡量，这两个案件中业主委员会的实际做法存在着一定缺陷。
之所以在此着重提出业主大会的程序问题，主要是因为《物权法》、《物业管理条例》以及通常的小区议事规则都强调了小区内涉及撤换物业公司等重大事项的决定权归属于全体业主，通常的议事规则对形成业主大会决议的形式、表决人数比例、表决人数所代表的建筑面积数比例都有所要求。这些规定，最终决定了业主大会召开程序以及因此而形成的业主大会决议是否合法、有效。
例如：本案件中按照小区的议事规则规定，形成有效业主大会决议的条件是业主参加表决的人数超过全体业主人数的三分之二，同时，要求投票业主所代表的建筑面积总数也应超过物业管理区域专用部分占建筑物总面积的三分之二。虽然这样的规定高于目前《物权法》规定的比例，但是在业主大会重新修改议事规则之前，现行的议事规则仍然是规范整个小区的议事程序，不可随意违反。本案的业主委员会在实际操作时，依据《物权法》，将业主人数和代表建筑面积自动降低为二分之一，在未达到三分之二规定的情况下，仍然将业主大会临时决议上报建委备案。我们认为：业主委员会作为业主大会的执行机构，应该没有权利自行修改业主大会议事规则。
二、业主委员会选拔或挑选新物业公司的标准是否正当、合理，也是新老物业公司更替中需要注意的问题
选拔或挑选新物业公司应该依据什么样的标准是业委会要事先明确的。这个问题从另一个角度看就意味着：为什么要撤换老物业公司？老物业公司的服务不能尽如人意，达不到业主的要求，业主委员会有义务向老物业公司提出改进意见。撤换老物业公司而使广大业主得到更好的服务不失为一种好的决策，但这也只是一种简单的做法。我们认为，业主委员会的责任感、工作能力，更多体现在与物业公司的有效沟通中，而不是简单的撤换物业公司上。在我们接手的案件中，新老物业公司相比，在价格、服务质量、服务业绩等方面并无任何优势，面对各方人士的质疑，业主委员会难免陷入被动。再看一下业主委员会提出的选拔标准“在投标书中承认小区普通地下室属于小区公共场所的获 10 分，反则无分；不接受开发商代为经营小区公共场所委托的获10 分，反则无分；协助招标人经营和管理公共物业的获 2 分，反则无分”。我们认为业主委员会设定这些挑选新物业公司的标准，更多的是涉及经营利益，而不是涉及新物业公司的管理水平。特别是业主委员会提出的地下室属于小区公共场所的观点，不符合目前的法律规定。目前的司法实践是：地下室的部分，如果被业主分摊了，才属于业主共有；如果业主没有分摊，一般应属于开发商所有。业主委员会以这样的标准来衡量、挑选新物业公司，是不妥当的。
三、居民委员会、街道办事处以及建委等部门对新老物业公司更替应起的作用
现行的法律、法规和政府部门的文件中，赋予居民委员会、街道办事处以及建委等部门，在物业公司的更替过程中，有权起到一定的监督、管理和指导作用。但法律、法规只是笼统地规定上述机构的作用是监督、管理和指导，未明确监督、管理和指导的具体操作方式。在本案中，居民委员会参与了开箱唱票、统计投标数量的过程，并出具了“情况属实”的意见，使得业主大会的决议得以在建委备案。但居民委员会对于业主委员会是如何对业主的身份进行核实，业主身份核实之后又是如何确定和记载业主所代表的建筑面积的这些根本问题却没有参与和把关，加之目前的建委邀标备案只是做形式审查，不做实质审查，这样的操作过程，难免会出现漏洞，从而埋下纠纷的隐患。
我们认为目前的物业发展状况应该强化居民委员会、街道办事处以及建委等部门的作用，应尝试通过这些机构的监督和引导，来保证小区全体业主的合法权益。同时，这种监督不应当是对实体权利的监督，而应当更多地监督业主委员会、业主大会是否按照小区的业主大会议事规则和法律、法规的规定，正当地行使程序。这些政府部门应在监督和引导的同时，充分依据《物业管理条例》第十九条和二十条的规定“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”，“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”。发现问题，就通过正当程序向业委会或业主大会发出建议函等，还可以通过向上级反映情况，以及通过其他正当途径要求业主委员会和业主大会予以改正，起到真正的监督和指导作用。而上级政府部门对这样的做法也应积极地予以支持，从而使小区的管理逐步走上和谐、有序的道路。
四、有关撤换物业公司的法律规定尚不完善，各方参与者应谨慎对待，以全体业主利益为重
现行有关业主大会撤换物业公司的规定，散见于《物业管理条例》、《业主大会规程》和一些地方性法规，其效力级别多为主管部门文件，且多是撤换物业公司的一般性规定。在此情况下，当发生需要新老物业公司更替的情况时，老物业公司应当充分尊重业主的选择，依据法律、法规及政府规定，作好物业交接工作以及物业交接期间的物业服务工作。另一方面，选择投标的新物业公司，应当在投标前对该小区进行全面的调查核实，了解相关情况，核实诸如：老物业被撤换的原因、小区业主的要求、标准、物业整体状况等，并且最好先进行一下成本核算，根据核算情况决定是否投标，以免陷入进退两难的境地。
决定撤换老物业公司的业委会也应当注意，遵守相关的程序规定，保证各项决议合乎法律规定及程序要求。在这一前提下，业委会所作的民意调查，其问卷中问题的设置应当客观公正，应当力求能够真正反映小区出全体业主的真实意愿。同时，业委会有撤换物业公司的提议权，但并不具有最终决定权，最终决定权应该永远属于全体业主。 来源: 《建筑中文网》.
案件的简单情况是：2008 年，某小区业主委员会召开业主大会临时会议，通过了业主大会临时决议，授权业主委员会采用公开邀标的方式聘请新物业公司为小区提供物业服务并与之签订物业服务合同。该小区的邀标文件等，已经过区建设委员会备案。此后，业主委员会向包括老物业公司在内的多家物业公司发出投标邀请书，并经由建设委员会评标办随机摇号组成的专家组评议，评出中标的新物业公司。业主委员会将中标结果公告并通知了老物业公司，要求老物业公司做好撤离小区的物业移交工作。但老物业公司以业主委员会召开业主大会程序违法、统计计算投票标准及过程违法、招投标过程存在违法行为等为由，认为业主大会临时决议未能反映出业主的真实意愿，不同意撤出该小区。业主委员会为此将老物业公司告上法庭，要求老物业公司撤离小区。同时，该小区部分业主也质疑业主委员会召开业主大会程序的合法性及统计投票的合理性，并将业主委员会起诉至法院，要求查看表决票、撤销业主大会决议，重新召开业主大会，对是否撤换老物业公司进行表决等。一时间，两个案件诉诸法庭，小区的业主也形成两派，观点对立。
从这两个相互关联的案件中，可以反映出新、老物业公司更替过程中一些亟待解决的问题。
一、如何认定业主大会召开及表决的程序合法
在以上两个案件中，关键的问题是要证实：让老物业公司撤离小区是否是业主的真实意愿，业主真实愿意的表达过程及结果是否合法、有效。如果是业主的真实意愿，其形成业主决议的过程和结果符合业主大会议事规则和法律、法规的规定，那么，老物业公司就应该撤离，新物业公司就应该接管。但在实际案件中，业主委员会以“流动票箱”的形式征集小区业主的意见反馈及投票，形成了授权业主委员会进行邀标的业主大会决议。在这个过程中，业主委员会是如何对业主的身份进行核实的？身份核实之后，又是如何确定和记载业主所代表的建筑面积的？全体投票业主和其所代表的建筑面积相加，是否符合业主大会议事规则中形成有效决议的规定？以这些问题来衡量，这两个案件中业主委员会的实际做法存在着一定缺陷。
之所以在此着重提出业主大会的程序问题，主要是因为《物权法》、《物业管理条例》以及通常的小区议事规则都强调了小区内涉及撤换物业公司等重大事项的决定权归属于全体业主，通常的议事规则对形成业主大会决议的形式、表决人数比例、表决人数所代表的建筑面积数比例都有所要求。这些规定，最终决定了业主大会召开程序以及因此而形成的业主大会决议是否合法、有效。
例如：本案件中按照小区的议事规则规定，形成有效业主大会决议的条件是业主参加表决的人数超过全体业主人数的三分之二，同时，要求投票业主所代表的建筑面积总数也应超过物业管理区域专用部分占建筑物总面积的三分之二。虽然这样的规定高于目前《物权法》规定的比例，但是在业主大会重新修改议事规则之前，现行的议事规则仍然是规范整个小区的议事程序，不可随意违反。本案的业主委员会在实际操作时，依据《物权法》，将业主人数和代表建筑面积自动降低为二分之一，在未达到三分之二规定的情况下，仍然将业主大会临时决议上报建委备案。我们认为：业主委员会作为业主大会的执行机构，应该没有权利自行修改业主大会议事规则。
二、业主委员会选拔或挑选新物业公司的标准是否正当、合理，也是新老物业公司更替中需要注意的问题
选拔或挑选新物业公司应该依据什么样的标准是业委会要事先明确的。这个问题从另一个角度看就意味着：为什么要撤换老物业公司？老物业公司的服务不能尽如人意，达不到业主的要求，业主委员会有义务向老物业公司提出改进意见。撤换老物业公司而使广大业主得到更好的服务不失为一种好的决策，但这也只是一种简单的做法。我们认为，业主委员会的责任感、工作能力，更多体现在与物业公司的有效沟通中，而不是简单的撤换物业公司上。在我们接手的案件中，新老物业公司相比，在价格、服务质量、服务业绩等方面并无任何优势，面对各方人士的质疑，业主委员会难免陷入被动。再看一下业主委员会提出的选拔标准“在投标书中承认小区普通地下室属于小区公共场所的获 10 分，反则无分；不接受开发商代为经营小区公共场所委托的获10 分，反则无分；协助招标人经营和管理公共物业的获 2 分，反则无分”。我们认为业主委员会设定这些挑选新物业公司的标准，更多的是涉及经营利益，而不是涉及新物业公司的管理水平。特别是业主委员会提出的地下室属于小区公共场所的观点，不符合目前的法律规定。目前的司法实践是：地下室的部分，如果被业主分摊了，才属于业主共有；如果业主没有分摊，一般应属于开发商所有。业主委员会以这样的标准来衡量、挑选新物业公司，是不妥当的。
三、居民委员会、街道办事处以及建委等部门对新老物业公司更替应起的作用
现行的法律、法规和政府部门的文件中，赋予居民委员会、街道办事处以及建委等部门，在物业公司的更替过程中，有权起到一定的监督、管理和指导作用。但法律、法规只是笼统地规定上述机构的作用是监督、管理和指导，未明确监督、管理和指导的具体操作方式。在本案中，居民委员会参与了开箱唱票、统计投标数量的过程，并出具了“情况属实”的意见，使得业主大会的决议得以在建委备案。但居民委员会对于业主委员会是如何对业主的身份进行核实，业主身份核实之后又是如何确定和记载业主所代表的建筑面积的这些根本问题却没有参与和把关，加之目前的建委邀标备案只是做形式审查，不做实质审查，这样的操作过程，难免会出现漏洞，从而埋下纠纷的隐患。
我们认为目前的物业发展状况应该强化居民委员会、街道办事处以及建委等部门的作用，应尝试通过这些机构的监督和引导，来保证小区全体业主的合法权益。同时，这种监督不应当是对实体权利的监督，而应当更多地监督业主委员会、业主大会是否按照小区的业主大会议事规则和法律、法规的规定，正当地行使程序。这些政府部门应在监督和引导的同时，充分依据《物业管理条例》第十九条和二十条的规定“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”，“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”。发现问题，就通过正当程序向业委会或业主大会发出建议函等，还可以通过向上级反映情况，以及通过其他正当途径要求业主委员会和业主大会予以改正，起到真正的监督和指导作用。而上级政府部门对这样的做法也应积极地予以支持，从而使小区的管理逐步走上和谐、有序的道路。
四、有关撤换物业公司的法律规定尚不完善，各方参与者应谨慎对待，以全体业主利益为重
现行有关业主大会撤换物业公司的规定，散见于《物业管理条例》、《业主大会规程》和一些地方性法规，其效力级别多为主管部门文件，且多是撤换物业公司的一般性规定。在此情况下，当发生需要新老物业公司更替的情况时，老物业公司应当充分尊重业主的选择，依据法律、法规及政府规定，作好物业交接工作以及物业交接期间的物业服务工作。另一方面，选择投标的新物业公司，应当在投标前对该小区进行全面的调查核实，了解相关情况，核实诸如：老物业被撤换的原因、小区业主的要求、标准、物业整体状况等，并且最好先进行一下成本核算，根据核算情况决定是否投标，以免陷入进退两难的境地。
决定撤换老物业公司的业委会也应当注意，遵守相关的程序规定，保证各项决议合乎法律规定及程序要求。在这一前提下，业委会所作的民意调查，其问卷中问题的设置应当客观公正，应当力求能够真正反映小区出全体业主的真实意愿。同时，业委会有撤换物业公司的提议权，但并不具有最终决定权，最终决定权应该永远属于全体业主。 来源: 《建筑中文网》.
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201102/14783.htm
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