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水利工程征迁补偿之浅见
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内容提示：我国水利工程征用土地按照国家土地管理法规给予补偿,房屋拆迁和地面附属物按照批复的概算或者进行评估、协商、奖励等方法给予补偿;专项设施迁建以上级批复投资为基础,由施工单位具体设计、监理核实、建设单位审定等给予补偿。结合南水北调中线等水利工程征地拆迁补偿规划设计和实践经验,提出我国征迁补偿政策和补偿方式应结合市场经济及有关法规进行完善。
1 征地补偿
在我国,目前水利工程征地补偿基本上是按照国务院《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》进行的,例如,正在建设中的南水北调中线干线工程。（参考《建筑中文网》）
征用农村集体土地属于国家行为,并带有强制性,所有权的补偿是不完全的,不是土地的买卖,不是由国家和农民协商或按“市场价”补偿。新土地管理法规定,土地补偿费和安置补助费两项之和最高可以达到被征用土地前3a平均年产值的30倍,其性质仍然是补偿或补助,而不是完全的地价,不能根据土地使用权出让价格确定征地补偿标准。集体经济组织应当按照合同年限,结合年产量,将土地剩余承包年限以安置补偿费的形式兑付给农户承包者。
城市市区土地和国有公路占地属于国家所有,不涉及土地征用补偿问题,但城市郊区的土地,属于农村集体所有,要获得城市郊区农村集体土地,需要办理征地拆迁手续后给予补偿。
临时占地必须按照年产量及国有土地、集体土地、建设用地、未利用地分标准予以补偿,占一季补一季,同时还需支付土地整治费和地上物补偿费。
2 拆迁补偿
2.1 城市房屋
我国目前对城市住房拆迁补偿大多实行产权交换或作价补偿,作价补偿主要是由房地产价格评估有限公司根据国家出台的《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《水利工程征迁补偿实施细则》和相关技术规范等进行资产评估。例如,南水北调中线北京段是由征迁实施机构根据房地产价格评估有限公司出具的资产评估补偿价对其拆迁的住房及附属物的所有人给予经济补偿,费用包括房屋、附属物、搬迁补助,若进行过渡的,还要补偿搬迁过渡费。对于违章建筑物及超越批准期限的临时建筑不予补偿,但在实施中,有的给予适当补偿。
拆迁补偿价=房屋及附属物重置成新价+土地区位价+搬家补助+房屋周转费+有执照住宅停业停产综合损失+有执照非住宅房屋设备搬迁安装费等。
房屋及附属物重置成新价由评估公司评估确定,评估根据房屋屋面、屋架、顶棚、地面、墙身、门窗、柱高、装修、设备、附属物及成新情况综合确定。
拆除个体工商户营业用房必须停产的,按工商登记在册的实际人数停业时间发给停产损失补助费,在作价补偿时,标准一般高于市场价。
作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算,但世行的项目作价补偿的金额要求按照所拆迁房屋建设面积的重置价格结算。对于放弃产权的产权人,按照商品房的价格进行补偿,补偿价格一般可买到同面积同地段的产权房。
2.2 农村房屋
农村房屋拆迁补偿与实施办法目前尚没有统一的规定和具体的法规,但农村房屋拆迁补偿要因地而宜,坚持以人为本,根据拆迁对象不同特点,制定人性化的房屋拆迁补偿办法。例如,南水北调中线安阳段是由拆迁实施机构根据批准的概算标准对农村房屋和附属物给予被拆迁户经济补偿,村组农副业拆迁补偿还要考虑农户停产损失和搬迁补助费。
农村房屋不像城市住房市场化,农村房屋拆迁补偿要考虑农村住房安置费(包括征地费,场地平整费,绿化费和水、电、路等基础设施配套费),该费用由征迁实施机构按批准的概算给予村集体,村集体应按批准的基础设施配套工程补偿费组织人员建设,对于分散和投亲靠友安置的被拆迁户,应由被拆迁户向村集体组织提出申请和签订拆迁补偿安置协议后由征迁实施机构将补偿费兑付给被拆迁户。
2.3 企事业单位
拆迁企事业单位房屋进行产权交换或作价补偿,一般先有征迁实施机构与受影响企事业单位领导、职工座谈,协商安置补偿办法,拆迁过程中的各种损失通过谈判由征迁实施机构给予一次性补偿。有的征迁实施机构首先进行实物指标调查,尔后进行资产评估,最后再由征迁实施机构与受影响企事业单位签订征迁补偿协议给予补偿。厂房内外的设备和其他设施如管线、电缆、基础设施等都要按重置价补偿,设备安装、搬迁过程中可能的损失也给予补偿,拆除营业用房必须停产的应按其实有人数的上月工资总额和工资总额外负担的管理费发给补助,总补偿费不扣除可利用的旧材料。
拆除用于公益性事业的房屋及附属物,按重置价格给予补偿,或按政府规划统筹安排。拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换,由征迁实施机构给于适当作价补偿。
2.4 搬迁奖励
地方政府在征迁安置补偿中,要针对不同群体合理设计拆迁补偿奖励资金以调动被拆迁户的积极性,实行公正、公平、公开的“阳光操作”,对在规定时间内签订拆迁补偿协议并搬迁的被拆迁户给予奖励,另外还设计捆绑式的“整体签约搬迁奖”、“块整体签约搬迁奖”和“支持工程建设奖”等措施获取民心,发挥多数人的力量,形成良好的舆论环境和健康氛围,只有这样,征迁补偿工作才能顺利进行。
3 专项设施迁建补偿
专项设施迁建补偿主要包括道路、电力、通讯、广播、各种管线和水利灌溉系统恢复等,由有资质能力的设计、施工单位负责具体设计、施工,其设计方案、工程数量、投资将有现场监理核实,建设单位工程部审定。工程总迁建费用将按上级主管部门批准的各项迁建方案投资予以补偿。
4 对征迁补偿方式的思考
综上所述,国家批复的水利工程征地移民补偿投资是按照国家相关法律法规、水利部《水利水电工程建设征地移民设计规范》和地方有关法规规定确定的,最终以上级批复的初步设计补偿投资为限额进行实施。实施时各个项目、不同区域采用的补偿方式有差别。国家批复的征迁补偿投资与地方补偿标准有一定的差距,不一定完全符合市场经济规律和项目区具体情况,未考虑无形损失补偿和价差预备费,部分项目按国家批复的补偿投资难以满足实施补偿需求,实施时基层组织和群众抵触情绪极大,一般而言,水利工程补偿标准较其他行业低,按国家批复的征迁标准在经济较发达区域征迁难度大,致使城市征地和房屋拆迁补偿具体实施时部分地区是按照城市相关补偿政策、市场化、协商和奖励等办法进行的,超支部分由地方政府补贴。
征地拆迁能否顺利进行是工程能否顺利实施、尽早发挥效益的关键,补偿政策和补偿方式是否合理、可行、具有操作性,是否符合社会、市场经济、影响居民心理需要是决定征地拆迁能否顺利进行的基础。目前的征迁补偿政策和方式还存在一些不足,仍需要进行探索与完善。制定补偿政策时,应结合《中华人民共和国土地承包法》等有关法规的规定和市场经济需要,考虑农村和城市经济社会水平的差异,以受影响居民的生计得到妥善安置为目标,另外,补偿方式应综合考虑经济性补偿、政策性补偿、科技培训和社会保障等多方式补偿。 来源: 《建筑中文网》.
在我国,目前水利工程征地补偿基本上是按照国务院《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》进行的,例如,正在建设中的南水北调中线干线工程。（参考《建筑中文网》）
征用农村集体土地属于国家行为,并带有强制性,所有权的补偿是不完全的,不是土地的买卖,不是由国家和农民协商或按“市场价”补偿。新土地管理法规定,土地补偿费和安置补助费两项之和最高可以达到被征用土地前3a平均年产值的30倍,其性质仍然是补偿或补助,而不是完全的地价,不能根据土地使用权出让价格确定征地补偿标准。集体经济组织应当按照合同年限,结合年产量,将土地剩余承包年限以安置补偿费的形式兑付给农户承包者。
城市市区土地和国有公路占地属于国家所有,不涉及土地征用补偿问题,但城市郊区的土地,属于农村集体所有,要获得城市郊区农村集体土地,需要办理征地拆迁手续后给予补偿。
临时占地必须按照年产量及国有土地、集体土地、建设用地、未利用地分标准予以补偿,占一季补一季,同时还需支付土地整治费和地上物补偿费。
2 拆迁补偿
2.1 城市房屋
我国目前对城市住房拆迁补偿大多实行产权交换或作价补偿,作价补偿主要是由房地产价格评估有限公司根据国家出台的《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《水利工程征迁补偿实施细则》和相关技术规范等进行资产评估。例如,南水北调中线北京段是由征迁实施机构根据房地产价格评估有限公司出具的资产评估补偿价对其拆迁的住房及附属物的所有人给予经济补偿,费用包括房屋、附属物、搬迁补助,若进行过渡的,还要补偿搬迁过渡费。对于违章建筑物及超越批准期限的临时建筑不予补偿,但在实施中,有的给予适当补偿。
拆迁补偿价=房屋及附属物重置成新价+土地区位价+搬家补助+房屋周转费+有执照住宅停业停产综合损失+有执照非住宅房屋设备搬迁安装费等。
房屋及附属物重置成新价由评估公司评估确定,评估根据房屋屋面、屋架、顶棚、地面、墙身、门窗、柱高、装修、设备、附属物及成新情况综合确定。
拆除个体工商户营业用房必须停产的,按工商登记在册的实际人数停业时间发给停产损失补助费,在作价补偿时,标准一般高于市场价。
作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算,但世行的项目作价补偿的金额要求按照所拆迁房屋建设面积的重置价格结算。对于放弃产权的产权人,按照商品房的价格进行补偿,补偿价格一般可买到同面积同地段的产权房。
2.2 农村房屋
农村房屋拆迁补偿与实施办法目前尚没有统一的规定和具体的法规,但农村房屋拆迁补偿要因地而宜,坚持以人为本,根据拆迁对象不同特点,制定人性化的房屋拆迁补偿办法。例如,南水北调中线安阳段是由拆迁实施机构根据批准的概算标准对农村房屋和附属物给予被拆迁户经济补偿,村组农副业拆迁补偿还要考虑农户停产损失和搬迁补助费。
农村房屋不像城市住房市场化,农村房屋拆迁补偿要考虑农村住房安置费(包括征地费,场地平整费,绿化费和水、电、路等基础设施配套费),该费用由征迁实施机构按批准的概算给予村集体,村集体应按批准的基础设施配套工程补偿费组织人员建设,对于分散和投亲靠友安置的被拆迁户,应由被拆迁户向村集体组织提出申请和签订拆迁补偿安置协议后由征迁实施机构将补偿费兑付给被拆迁户。
2.3 企事业单位
拆迁企事业单位房屋进行产权交换或作价补偿,一般先有征迁实施机构与受影响企事业单位领导、职工座谈,协商安置补偿办法,拆迁过程中的各种损失通过谈判由征迁实施机构给予一次性补偿。有的征迁实施机构首先进行实物指标调查,尔后进行资产评估,最后再由征迁实施机构与受影响企事业单位签订征迁补偿协议给予补偿。厂房内外的设备和其他设施如管线、电缆、基础设施等都要按重置价补偿,设备安装、搬迁过程中可能的损失也给予补偿,拆除营业用房必须停产的应按其实有人数的上月工资总额和工资总额外负担的管理费发给补助,总补偿费不扣除可利用的旧材料。
拆除用于公益性事业的房屋及附属物,按重置价格给予补偿,或按政府规划统筹安排。拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换,由征迁实施机构给于适当作价补偿。
2.4 搬迁奖励
地方政府在征迁安置补偿中,要针对不同群体合理设计拆迁补偿奖励资金以调动被拆迁户的积极性,实行公正、公平、公开的“阳光操作”,对在规定时间内签订拆迁补偿协议并搬迁的被拆迁户给予奖励,另外还设计捆绑式的“整体签约搬迁奖”、“块整体签约搬迁奖”和“支持工程建设奖”等措施获取民心,发挥多数人的力量,形成良好的舆论环境和健康氛围,只有这样,征迁补偿工作才能顺利进行。
3 专项设施迁建补偿
专项设施迁建补偿主要包括道路、电力、通讯、广播、各种管线和水利灌溉系统恢复等,由有资质能力的设计、施工单位负责具体设计、施工,其设计方案、工程数量、投资将有现场监理核实,建设单位工程部审定。工程总迁建费用将按上级主管部门批准的各项迁建方案投资予以补偿。
4 对征迁补偿方式的思考
综上所述,国家批复的水利工程征地移民补偿投资是按照国家相关法律法规、水利部《水利水电工程建设征地移民设计规范》和地方有关法规规定确定的,最终以上级批复的初步设计补偿投资为限额进行实施。实施时各个项目、不同区域采用的补偿方式有差别。国家批复的征迁补偿投资与地方补偿标准有一定的差距,不一定完全符合市场经济规律和项目区具体情况,未考虑无形损失补偿和价差预备费,部分项目按国家批复的补偿投资难以满足实施补偿需求,实施时基层组织和群众抵触情绪极大,一般而言,水利工程补偿标准较其他行业低,按国家批复的征迁标准在经济较发达区域征迁难度大,致使城市征地和房屋拆迁补偿具体实施时部分地区是按照城市相关补偿政策、市场化、协商和奖励等办法进行的,超支部分由地方政府补贴。
征地拆迁能否顺利进行是工程能否顺利实施、尽早发挥效益的关键,补偿政策和补偿方式是否合理、可行、具有操作性,是否符合社会、市场经济、影响居民心理需要是决定征地拆迁能否顺利进行的基础。目前的征迁补偿政策和方式还存在一些不足,仍需要进行探索与完善。制定补偿政策时,应结合《中华人民共和国土地承包法》等有关法规的规定和市场经济需要,考虑农村和城市经济社会水平的差异,以受影响居民的生计得到妥善安置为目标,另外,补偿方式应综合考虑经济性补偿、政策性补偿、科技培训和社会保障等多方式补偿。 来源: 《建筑中文网》.
原文网址：http://www.pipcn.com/research/201106/14948.htm
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