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关于城中村改造的几点探讨—以江西南昌为例

收录时间:2008-03-19 21:19 来源:建筑中文网  作者:碧森尤信  阅读:0次 评论:0我要评论

内容提示:城中村改造是一项极其复杂和困难的系统工程,城中村改造应在城市总体规划的指导下,确定改造用地布局、改造方式和实施步骤,妥善处理与城市长远建设发展、自然生态环境保护的关系,促进城市全面、协调、可持续发展。

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    城中村改造是一项极其复杂和困难的系统工程,城中村改造应在城市总体规划的指导下,确定改造用地布局、改造方式和实施步骤,妥善处理与城市长远建设发展、自然生态环境保护的关系,促进城市全面、协调、可持续发展。(参考《建筑中文网

    随着江西省南昌市经济社会的快速发展和城市化进程的加快,中心城区的范围越来越大,原来处于城市边缘村庄的土地在城市扩建中部分或全部被征用开发,尚未彻底完成改造的村庄被周围高楼包围和分割,形成了城中村。南昌市建成区城中村(含部分城郊村)有自然村803个,普遍存在的主要问题是:违章建筑泛滥、公共设施匮乏、市容环境极差、治安暗藏隐患、经济来源不稳、社会保障缺失,迫切需要将改造城中村的问题提上议事日程,并进行卓有成效的改造,实施统一的城市化建设和管理。

    实施城中村改造的对策:

    (一)成立领导班子,完善组织机构。城中村改造涉及建委、规划、国土、财政、发改委、民政、劳动和社会保障、绿化、环保、交通、市政、市容、公安、工商、金融、以及行政执法、供水供电等许多部门,需要成立一个以市政府主要领导挂帅的具有权威性的组织协调机构,统一认识、统一部署、统一行动、协调配合、紧密合作。

    (二)全面调查摸底,分项登记造册。城中村改造涉及面广、工程复杂,只有做到心中有数,才能有的放矢。必须对各城中村进行调查摸底,了解各村周边环境、土地权属和范围、房屋结构、建筑物密度、市政公共设施、市容环境状况等情况。

    (三)制定总体规划,加强统筹调控。城中村改造要坚持以城市规划为主导,按照城市规划的总体要求,研究城中村改造的规划控制要点,如改造红线、容积率、建设规模等,制定城中村改造总体规划,改造范围内的各类建设项目严格按照规划实施。同时,制定改造年度计划,纳入全市土地开发供应计划。

    (四)出台相关政策,平衡多方利益。制定政策的核心是如何妥善处理好村民的现实利益和长远利益,平衡好政府、村民、村集体和开发商等各方面的利益关系。政策措施必须要有明确的针对性和广泛的适应性。

    (五)坚持区别对待,有序分步实施。

    1.对于规模小,犬牙交错,没有开发价值的城中村,可采取异地整体搬迁方式,尽可能在城市周边选择一处空闲地块,建造若干栋群楼住宅小区,将若干个类似的城中村村民异地搬迁相对集中(也可采取货币补偿方式),在安置过程中要打破村与村的概念,并完善物业管理,设立社区居委会。

    2.对于面积大,成片破旧,有开发价值的城中村,可采取挂牌招商整体开发的方式。办法有二:其一,将村集体经济改为股份制经济与开发商合作,在报请市政府有关部门统筹规划审批的前提下,按照一定的比例返还相应系数的村民住宅面积,在规划允许范畴内增加密度和容积率,或加层加高出售房屋以调动开发商的积极性。同时完善区域内的市政、环卫、绿化等公共设施,改善学校、医院、休闲等居住环境,建立物业管理体制。其二,对该村的地理位置、集体经济、房屋交通状况进行综合评估,在确定开发项目、容积率后,由市政府向社会公开挂牌招商进行整体开发,按照政策规定,予以正常的房屋返还和货币补偿。

    3.对于近几年已经筹措资金或用开发补偿金整体改造的房屋,可采取穿衣戴帽方式运作,市、区政府可根据该地段的市政、环卫、绿化等实际状况予以适当补贴帮助完善。

    4.对于已经进行过整体规范改造并基本符合要求的城中村,可以不纳入改造范畴,但要实现农民身份、二元经济和土地性质的转变。

    5.改造工程大体可分以下三步:第一步,着重改造低洼危旧房屋区域的城中村,拨专款或调剂房源来解决村民的安居问题;第二步,着重改造繁华闹市、犬牙交错的无地城中村;第三步,着重改造城乡插花地带的城中村和城郊村。

    (六)强化土地利用,严格控制建设。城中村属于集体所有的土地全部统一征为国有,彻底解决城中村二元土地管理体制的问题。今后,应适当减少主城规划区范围内房地产开发的土地供给,将房地产开发商的注意力转移到城中村改造上来。今后的城市规划和土地储备不得绕开城中村,避免产生新的城中村。坚决拆除临时建筑特别是违章、违法建筑,立即停止审批城中村一切建设用地。按照“三级管理、四级网络”的模式,建立一个完善的城市规划监察管理系统,健全监察报告制度,将违章、违法扩建、搭建行为制止在萌芽状态。

    (七)改变户籍属性和行政管理体制。改造前,应对城中村的户籍制度、行政管理体制、经济组织形式和土地所有权按城市模式进行彻底变革,从法理上使城中村农民变为城市居民。转制后的村庄按城市管理体制统一进行规划、建设和管理。

    (八)完善拆迁安置,维护村民利益。城中村改造应尽可能先建设村民安置住宅,后商业开发。认真做好村民住宅拆迁补偿工作,被拆迁人可自愿选择货币补偿或产权等面积交换。

    同时,在落实后期医疗、养老等保障,解决农民后顾之忧,转变生活方式,拓宽就业门路,加强精神文明建设等方面还需制定相应的政策,采取一定的措施。

    熊伊晖

来源: 《建筑中文网》.

原文网址:http://www.pipcn.com/research/200803/10540.htm

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