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城市房地产预警系统的设计与开发
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内容提示：本文将计算机信息系统建模技术引入到城市房地产经济预警领域,探讨设计与开发城市房地产预警系统的技术与方法,并以武汉为例,开发实用的城市房地产预警系统。
1 引言
建立城市房地产预警系统是房地产管理部门的规划、决策和调控等政府行为从感性走向理性的前提条件之一,这不仅是房地产业本身健康发展的客观要求,也是政府房地产管理部门科学规划决策、调控房地产市场的需要。（参考《建筑中文网》）
在我国,房地产预警是一个新课题,目前正朝着三个方向发展:一是房地产经济周期波动机理的研究,二是房地产经济预警的理论与方法研究,三是计算机技术在房地产预警中的应用研究。其中,定量分析与定性分析相结合、预警理论与方法同计算机技术相结合的是其共同的研究思路。
当今计算机技术的飞速发展,为房地产预警与计算机技术的结合提供了前所未有的发展机遇和技术支持。决策支持系统DSS的出现不仅是管理信息系统MIS的进一步深入发展,而且为解决现代管理决策中面临的半(非)结构化决策问题,提供了新途径。
软件方面,目前国内外较为流行的、且与预警相关的是一些时间序列处理软件、数理统计软件和预测程序,例如X-11,X-11-ARIMA,DECOMP,Bayes,MicroTSP6.5,MicroEVIEWS,X-12,SPSS等等。这些程序的主要优势集中表现在对时间序列的处理能力上,能够对经济指标一定长度的时间序列进行分析、处理,甚至预测,其本身并不具有预警功能,但可以为预警系统提供一些基础方法和功能。
本文将以房地产经济周期波动理论为指导,运用房地产预警理论和方法的最新成果,将计算机信息系统建模技术引入到城市房地产经济预警领域,探讨设计与开发城市房地产预警系统的技术与方法,开发实用的城市房地产预警系统。
2 基本思路
从软件开发的角度来看,城市房地产预警系统(UrbanRealEstateEarlyWarningSystem,以下简称UREEWS)是一种能够通过自动处理、分析、判断输入和存贮在计算机中的与城市房地产经济密切相关的各种信息,能够对城市房地产经济发展过程中可能出现的各种异常态势,即经济过热、稍热、稍冷、过冷等经济警情发出预先警告的计算机信息系统。
该系统旨在为政府有关部门、生产领域的发展商和投资商、流通领域的经营者和消费者提供房地产决策的科学依据,缩短政策时滞(政策时滞指采取经济调控政策到该政策对经济产生影响之间存在的时间差),通过对经济运行的异常态势事先预报,使政策调控同步甚至超前于现实经济波动,达到适时干预,保障房地产经济平稳健康地发展。
本文设计和开发UREEWS,将按照定量分析、定性分析与计算机技术相结合的研究思路展开,以数据库管理信息系统DBMIS为基础,以基于交互式预测支持系统IFSS(InteractionalForecastingSupportingSystem)的模型库管理系统MBMIS为核心,通过预测、预警模型自动识别、优化建模,以及多模型、多方法的自动或者人工选优,结合人机对话完成预警中定量分析难于解决而需要定性分析的过程,来解决房地产经济的预警问题。也就是说,将可以精确地利用数学模型或定量分析模型来描述的各种各样的定量预测方法和数值解法,利用计算机技术使之程序化,让计算机代替预警人员自动进行分析处理;而把那些必须是借助于预警用户和预警专家的知识和经验,难于用数学模型来描述的,很难或不可能程序化的定性分析部分,用人机对话的方式,把用户及预警专家利用其智慧、知识和经验分析判断得出的结果作为补充信息输入到计算机中,让计算机再在程序的指令下完成下一步的工作,达到对房地产经济发展态势进行自动预警的目的。
本研究从建立存贮房地产经济的各类经济统计指标,以及宏观经济中与房地产相关性较强的经济统计指标的数据库管理信息系统DBMIS入手,充分利用房地产预警理论和方法的研究成果,建立各种预测、预警模型并程序化,组成模型库管理系统MBMIS,并建立存贮非量化预警信息和相关知识的辅助信息库作为补充, 构建UREEWS,同时采用可视化程序开发工具,设计友好直观的人机对话方式,交互地为预警的定量分析补充定性分析的信息,实现计算机与用户、预警专家的交流。
3 UREEWS系统设计
3.1 系统结构
UREEWS在本质上是以MIS为基础,兼有DSS功能的计算机预警信息系统,故把它设计成两个相对独立的子系统:数据库管理信息系统和模型管理系统。两个子系统之间、计算机与操作人员之间的数据和信息的传递由人机交互总控系统来调度,如图1所示。
为增强系统的可维护性和提高开发效率,UREEWS采取事件驱动的方式,并结合面向对象与结构化程序设计方法,遵循如下原则:统一的编程约定;内部程序按功能单元模块化;基于OLE自动化技术集成多种应用软件的功能优势;确保系统内部程序之间的数据通信畅通无阻;访问数据库尽可能使用SQL技术;界面直观友好,人机交互轻松自然;预留可扩充接口提高系统更新升级能力。
3.2 需求分析
预警系统的需求主要包括信息需求和模型需求。其中,信息需求又可分为数据需求和非量化信息需求。房地产经济的各种统计指标及其数据是描述城市房地产经济的量化信息,建立数据库及其管理信息系统DBMIS,满足以下几个基本特性:数据共享、冗余度小、独立性强、完整性好、易于扩容。为解决预警中面临的半(非)结构化决策问题,需要提供大量的非量化信息,由专业预警分析人员来综合分析、判断。UREEWS采取建立预警辅助信息库的办法,既结合定性分析弥补定量分析的不足,提高预警的精度,又为系统将来向智能化预警系统发展、建立知识库提供了便利。
建立预测、预警模型并使之程序化是开发UREEWS的关键。为便于组织和存储,模型库由字典库和文件库两部分组成:前者描述模型的名称、编号、模型文件的存放路径、模型的说明等,便于模型的分类、查询、索引、修改,其实质是关系型数据库表文件;后者是模型的主体,是由一系列的模型编制成程序文件,按照一定的关系存贮在一起的集合。
3.3 功能设计
按照功能的不同,可以把UREEWS划分系统维护、数据管理、信息查询、经济预警、报表打印及帮助系统等功能模块,详情可见系统主菜单结构图(图2)。
其中,预警功能是整个系统的核心,UREEWS不仅可以进行年度、季度、月度数据的预警,而且采取多预测模型、多预警方法来分析、比较、预警,适合的预测模型多达近二十种备选,预警方法有综合模拟法、扩散指数法合成指数法和状态空间法等。UREEWS另一个特色是以友好的人机对话方式,在整个预警过程中,提供强大的数据分析功能和大量形象化的图表显示功能。
3.4 预警流程
启动UREEWS系统,经过设置运行环境和用户登录之后,就进入了UREEWS的主窗口(图3),然后就可以通过菜单或工具栏完成相应的任务。在此重点介绍预警的基本流程,共分为六个步骤:预警准备、模型预测、分析调整、数据转换、经济预警和综合分析。UREEWS进行房地产经济预警的主要过程可以用下面的预警流程图(图4)来说明。
4 结束语
在理论上,根据房地产经济自身发展的客观规律以及与宏观国民经济发展的相互关系,引入了基于MIS兼有DSS功能的城市房地产预警系统的概念,把计算机建模技术应用到房地产预警理论与方法的进一步研究当中,将预警问题中的定量化处理技术与定性分析有机地结合起来,提出了在房地产领域开发预警系统、实现预警过程自动化的解决思路。
在技术上,直接应用VisualFoxPro5.0可视化开发工具,并利用OLE技术集成了Excel在数据分析方面、Graph在图表显示方面的优势,采用面向对象的编程方法,开发了以实用为目的的城市房地产预警系统UREEWS。
UREEWS系统结合武汉市房地产的具体情况,建立了武汉市房地产经济数据库,对武汉市房地产经济的发展历史和未来运行态势进行了模拟分析和实证研究,其结果较客观地反映了武汉市房地产的运行态势,取得了较好的应用效果。图5、图6、图7和图8是利用数据库中该市1987年至1998年的年度数据,经过UREEWS分析处理以后,通过综合模拟法、扩散指数法和合成指数法等预警方法得到的,对1999年该市房地产预警结论。
UREEWS系统的开发属初步尝试,考虑到随着我国房地产业发展逐步成熟和房地产预警理论研究的进一步深入,系统将面临再开发的问题,UREEWS设计为一个开放式的系统,功能模块可以实现即插即用,并预留可扩充接口便于系统升级。
[参考文献]
[1]张建中编.常用时间序列软件包.气象出版社
[2]刘建国译.计量经济分析软件包MicroTSP6.5使用手册.清华大学出版社
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200606/460.htm
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