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Unbending Notes

基于并行工程的房地产开发模式

Real Estate Development Mode on The Basis of Concurrent Engineering

Abstract :Concurrent engineering is a method of system engineering，applied widely more and more now.There are lots of contradictions which is difficult to mediate in the course of development of real estate，so it becomes very essential to look for a new mode of whole life management in real estate.And concurrent engineering can solve these problems with manage idea and by pervisor.

Key words :concurrent engineering ;real estate enterprises

1　并行工程概念及特点

    并行工程(ｃｏｎｃｕｒｒｅｎｔｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ简称ＣＥ)是一种工程方法,它是面向产品的全生命周期进行设计的。同时它站在设计与生产全过程的高度,打破传统的企业组织结构带来的部门分割封闭的观念,强调参与协同工作的效应、并行的产品开发方式;它将不同的专业人员组成小组,将原来的串行过程尽可能的并行进行,以保证在过程中的各个阶段尽量消除不必要的返工,使项目开发一次成功,从而缩短项目开发时间,降低开发成本[1]。并行工程技术的采用使产品开发人员、工程技术人员、生产管理人员以及市场营销人员等所有相关人员在产品设计的同时就考虑产品的整个生命周期中的所有因素。并行工程在首次提出之时是针对产品开发设计而言的。但随着信息技术的不断发展,并行工程已不仅仅局限在产品开发设计中,它已经成为一种管理思想,被广泛应用于管理的各个方面。并行工程的核心管理思想就是缩短开发周期,减少开发成本。并行工程在管理上有其自身的特点:(1)约束信息的并行性,在进行产品前期开发时就考虑到全生命周期内所有涉及的因素,保证产品各方的满意程度;(2)功能的并行性,产品生命周期所涉及的各功能领域工程活动并行交叉进行;(3)集成性,实现产品及其过程的一体化并行设计,前期开发、产品设计、过程设计、制造装配和市场营销全面集成;(4)协同性,产品生命周期中诞生、成长、成熟、衰退各个阶段不同领域人员,包括顾客与供应商,全面参与和协同工作。

2　基于并行工程的房地产开发组织模式

    在房地产开发管理活动中,建立一种基于并行工程的管理模式,将内容繁杂的项目活动纳入一个整体系统中,通过信息流的反馈,对各项活动进行管理和控制,以达到提高效益的目的。实施并行工程首先需要加强各部门和各技术人员之间的信息沟通和交流,房地产开发中涉及的所有人员需建立一种团队式的组织,以高效率的完成开发任务。基于并行工程的房地产开发团队组织结构如下:

    在并行团队中,团队成员承诺共同的工作目标、方法、并相互承担责任。在这个团队中包括了:业主、设计、咨询、监理、采购、承包商、物管等涉及到开发活动的各个方面的人员,甚至供应商和用户代表。通过这个由多方利益群体及多学科、不同知识结构的人员构成的团队,我们从形式上构建出一个整体化组织,这个组织是实施并行工程的主体也是开发活动成功的基本因素。

    这种并行团队的组织模式与以往单一的管理团队不同,避免了由于前期未考虑某些参与主体利益而导致开发工作在随后的一些环节上出现问题,阻碍开发工作顺利进行。并行团队的组织构架,有助于在开发工作前期协调好开发工作中参与主体的利益关系,通过群体决策使开发过程和最终产品都能最好的满足各方参与主体的利益。

    在并行团队构建时,特别需要注意创立一种平等的氛围,业主只作为团队的协调者而其他参与者地位平等,并且在组织中拥有独立的利益地位。拥有这种氛围的组织有利于小组成员之间建立正式或非正式的沟通渠道。这将提高协作效率并有助于形成一种真正的团队工作效果—整体大于部分。

    在并行工程的思想下,需要特别注意房地产开发企业应与承包商和设计单位建立一种相互信赖的学习型组织合作关系。开发企业及设计单位愿为承包商提供专业知识、技术、设备、资金,承包商愿意就某一专业领域的领先技术与开发企业及设计单位交流。采用此种方式合作时,双方的技术人员可经常进行技术交流,获得信息提高工作效率,达到互惠互利的目标。

3　基于并行工程的房地产开发工作

     按照并行工程的思想,房地产开发从一开始就考虑影响整个过程的所有因素,使每个过程的所有阶段都协调起来,并行地开展工作。将开发过程中内部外部,有形无形的因素都加以考虑,增强管理对象的交融度,并形成一种互补、匹配的整体结构。并行工程的主要特色就是并行性,将可以并行的工作同时展开,节约时间。在房地产开发过程中,我们涉及很多的开发行为,这些活动在流程上并不都是串行过程,将非串行工作并行开展是并行工程管理方法的工作理论。

    房地产开发项目的寿命周期一般分为五个阶段:投资决策和项目前期策划阶段;项目的设计和计划阶段;施工阶段;项目的销售阶段;使用阶段。每个阶段内和各个阶段之间都存在一些非串行工作,如:投资决策阶段做的市场调研工作与设计阶段的产品理念设计可以并行;施工图设计工作与采购准备工作可以并行。

    将这些开发工作在时间顺序上重新组合只是并行工程的基本工作结构,要让这种工作结构发挥效力,实现最终开发目标还需要并行团队中不同职能的成员共同参与并发挥效用。根据经典的房地产开发理论:“提出投资设想—投资设想细化—可行性研究—合同谈判—签署正式委托协议—工程建设—竣工投入使用—房地产资产管理”是不可调换的开发过程,如果将其中某些过程遗漏或是颠倒可能产生巨大的风险并带来极大的损失。

    并行工程看似已将这种定律打破,实际上在调整每一项工作时间的同时,并行工程要求“并行团队”成员之间进行深入的沟通。如,投资决策阶段做的市场调研工作对随后的成本分析和投资机会选择都产生直接影响,而如果将设计阶段的理念设计并行于这个工作,就需要设计人员与前期调研人员及房地产顾问密切交流,这可能还仅仅是一个最精简化的交流团体。随着两阶段工作的深入,调研、设计人员及房地产顾问都需要与顾客代表、金融及财务顾问、承包商与供货商进行沟通,以回答他们工作中遇到的问题。能实现正确有效地沟通才能保证应用并行工程时不产生巨大的开发风险。

     基于并行工程的工作结构打破了传统的“工作流”概念,可以缩短开发时间,但需要并行团队内不同性质的员工进行工作过程交流。这种交流经常是一种适时交流,有助于团队成员之间更深刻地理解对方提供的信息,比传统意义上的“成果总结”式的交流方式更具效率。

    这种基于过程的交流提高了各工作界面搭接的易行性。例如:在传统的工作流结构中,当设计工作结束后承包商才介入开发过程,承包商需要一段时间熟悉设计然后再进行工程施工,这段时间往往不足以使承包商全面了解设计思想,更不可能在理解图纸的基础上找出设计与施工中不合理之处,这导致后来频繁的工程施工变更,增加了建设成本、拖延了工期。应用并行工程的房地产开发工作实质上体现了开发工作的系统性—前期策划、设计、建造、销售、管理等过程已不再是一个个相互独立的单元,而被纳入一个完整的系统中进行考虑。前期策划工作将产品设计、投资估算、开发计划、建筑施工、质量控制、销售实现等因素一同纳入系统,在策划的同时就进行设计及施工准备,这样有助于提前发现问题,并及时调整。实际中,大多数房地产开发企业为了节省开发时间,很多安排上都体现了并行的工作结构,但是普遍没有注意到并行组织模式和组织中沟通交流的重要性,产生了很多“形式”上的并行工作,这给房地产开发活动带来了极大的损失。

4　基于并行工程的计划控制系统

    由于项目所具有的早期不确定性,初始阶段确定了项目的范围和计划之后,在实施过程中有效的控制就成为项目成功的基本要素。房地产开发过程中面临很多不确定的因素,使得开发过程充满风险。而要达到在预定的期限内、用有限的资源完成任务的目的,必须依赖对信息和活动进行有效控制的系统。

    基于并行工程的房地产开发计划控制体系以达到整个系统的高效率为主要目标,强调系统的、合乎逻辑的分析,在科学化的基础上,把个人经验与科学方法紧密地结合起来。用信息流促进各管理层次、不同的并行工作小组进行沟通,使物质流与信息流保持一致和同步,保证信息的准确性和及时性。

4.1　并行计划方法

    房地产开发管理中的计划制定,首先需要在项目初始阶段依赖并行团队确定项目开发目标。开发目标的制定过程强调群体决策,其目的是形成一种舆论共识,或者说达到对问题的一致理解,有了这个基础,团队成员才能朝着统一的方向行动,形成执行合力。开发计划依照开发目标制定,充分考虑各项工作逻辑上的并行性以确定各项并行工作。在对现有条件和所需资源量充分估计的前提下进行工作进度安排,需要强调的是这种并行工作安排比传统的“工作流”安排具有较强的伸缩性,各项工作的开展时间都较传统的“工作流”安排有所提前,并行项目之间的有效协调是实现资源共享和工期优化的基础。此外,由于并行工作的交叉和重叠,整个并行计划制定需要有弹性,能根据外部状况的变化做出调整。

4.2　并行控制系统

    在房地产开发中,一个科学的、合理的项目计划只为开发活动的科学管理提供了前提。由于诸多不确定因素的存在,往往造成开发计划与实际进展之间的偏差,因而,必须采取一套行之有效的控制系统和方法。

    在房地产开发过程中,当计划不能按照制定的方向执行时,必须对计划进行调整,使之能适应实际情况。并行计划控制系统是以早期计划为基础,实时分析项目进行状况,遇到偏差即时控制,并判断是否可以实现原计划目标,如不能实现,及时调整计划的实时控制体系。

    并行控制系统中,组织内部不断进行沟通并对问题及时反馈是实现有效控制的基础。这种沟通与反馈依赖系统内部的信息并行。

5　房地产开发中的信息并行

     在并行工程管理模式中,计算机辅助项目管理信息系统的建立是十分重要的一个环节。房地产开发过程中信息需要透明化并且沟通要及时,通过计算机辅助项目管理信息系统,可以保证信息传递的准时性,有助于各方参与者及时进行沟通,迅速反应。

    在并行工程模式下的房地产开发活动中,计算机辅助项目管理信息系统能将工程、技术、监理、质量、物资、设计、销售等多个相关职能系统的信息进行收集、处理、存储与传输,形成数据信息网络。既能准确反映各并行项目的运行情况,又能使各并行项目之间的信息流动起来,达到资源共享。信息的流动使得整个开发过程具有了一定的回溯性,为即时控制提供了条件。

     房地产开发过程中有三种流态:一种是由管理主体组成的人流,另一种是由物资、机械、经费等组成的物流,再一种则是由大量数据、资料、制度等组成的信息流。并行工程计划和控制模型是否畅通,取决于信息流的流量、流速和流向。如果信息流阻塞和滞后,就会使人流、物流造成混乱,进而影响管理效益。并行工程将工作在时间和空间上交叉、重叠,利用信息的相互交流来达到资源的共享,其计划和控制都是依据获取的信息而进行的。出于动态控制的考虑,并行工程将其计划和控制模型设为如图3所示的金字塔型[5]。

     决策、协调和执行三个层次,通过信息流的流通和反馈来实现对整个项目活动的控制,同时,并行活动之间也可发生信息交流,来达到资源共享的目的。在这里我们以房地产销售部门的信息并行来解释信息并行模型。房地产销售部门因与顾客接触紧密,对顾客需求有最直观的理解,它可在项目初期将顾客的各种需求输入系统,与前期策划、产品设计及其他的部门分享。这与以往销售部门只负责推销,不及时反馈市场信息的传统推销观念不同,而是将开发、设计工作拉向了最终客户,以市场营销的观点设计生产产品。

　在项目销售过程中,销售信息的并行性是一种及时反馈、及时调整的管理机制。当顾客与销售前台接触时,业务员及时将客户的各种信息输人数据库,市场分析部门根据需要对这些数据进行实时分析,并根据客户需要做出反应。同时这些信息也成为战略设计、计划控制、投资决策的基础。通过计算机管理系统建立的信息并行提升了企业反应速度和决策的准确性。

6　结束语

    根据并行工程构建的房地产开发模式在组织结构和工作结构上都具备了相当的灵活性,并行计划控制体系完全可以实现对房地产开发过程的及时反映与调整,组织内部无边界的沟通和并行的信息流使这种开发模式高效运转。总体看来,这种基于并行工程的房地产开发模式可以提高房地产开发效率,增强房地产开发企业竞争力,是一种非常有前景的管理模式。

[参考文献]

[1]　李金勇,郑丕谔,王维斌.并行工程下企业与供应商关系分析[Ｊ].科技管理研究,2002,(3):11-14.

[2]　宋　琳,李　民.并行工程环境下的产品开发过程管理系统的研究与实现[Ｊ].昆明理工大学学报,2002,(5):27-30.

[3]　严　斌.并行工程在房地产开发中的应用[Ｊ].福建建筑,2002,(4):21-22.

[4]　张丽平,郑家祥.并行工程在管理中的应用[Ｊ].电子科技大学学报社科版,2002,(2):15-19.

[5]　张云龙.浅谈建筑业实施并行工程的几个问题[Ｊ].淮南工业学院学报(社会科学版),2001,(4):18-21.

[6]　朱文海,李伯虎,朱　克,娄　军.并行工程中过程重组与团队技术的应用[Ｊ].防御技术,2001,(3):29-33.

[7]　陈守科,韦灼彬.基于并行工程的建设项目管理模式研究[Ｊ].建筑管理现代化,2004,(1):2-6.

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