深度信息化是指网络普及应用所带来的信息总量激增、信息质量提升、信息结构优化的新局面。房地产是一类特殊商品,具有固定性、异质性、长期消费性、高值性、开发周期较长等特征,产品特征造成房地产市场的信息缺陷。横向看房地产市场具有一定的局域性、条块分割、价格不均衡性;纵向来看,不仅消费者面临着商品价值判断的风险,房地产企业也面临着市场巨变的投资风险。政府主管部门一方面要促进市场供求公平,另一方面又要平抑房地产市场剧变所带来的宏观经济整体风险。房地产市场的平稳发展一直是世界性的热点研究问题。本文认为网络普及应用所带来的市场深度信息化能够明显优化信息分布结构、信息传递效率和约束激励机制的实现手段,从而将对房地产市场的平稳发展产生巨大的推动作用。

1　深度信息化降低了房地产系统投资风险

　　房地产业由于资金需求大、土地供应刚性及房地产经营专业性强等原因,进入和退出壁垒都很高。许多做过产业横向比较的专家认为:“房地产业是个高风险、高收益的行业。”行业壁垒与行业风险、利润的关系如图1所示。

　　风险是房地产经济重点研究的课题。风险是由于不确定性因素的出现给经济主体带来了损失或获利的机会(本节专指带来经济损失的机会),它具有客观性及与其他经济主体行为的相关性等特征。风险是由不确定性引发,而不确定性又常由信息缺陷所致。从信息结构角度讲,完全信息和不完全信息研究的是信息的绝对拥有数量,而对称信息和非对称信息研究的是信息分布状态(个体之间信息的相对拥有数量)。传统新古典微观经济学以理性行为人、完全和对称信息为假设条件探讨市场效率①,但实际上理性行为人面对的从来都是不完全和非对称信息。信息缺陷导致无效率资源配置已是经济学研究的共识,具体表现在:由于必须搜寻而带来的搜寻成本和价格分散;信息不足而导致的决策风险增加;逆向选择(AdverseSelection)和市场萎缩;道德风险(Moralhazard);欺骗和意外损失等。当然,“不完全信息导致无效率配置”在不完全竞争情况下表现更充分,但是一个视产品竞争情况而定的命题。现实中确实有一些市场可以近似看成完全竞争市场,但房地产市场则是典型的不完全竞争市场,信息缺陷导致了严重的效率低下和风险增加问题。

　　房地产市场信息结构和信息传导的不完全性、不对称性是由房地产产品特征决定的。固定性决定了房地产产品几乎不可能跨地域、跨国界经营,竞争只局限于一个区域性市场;异质性决定了产品私有信息丰富,信息在不同产品和不同市场主体之间分布很难均匀;土地稀缺性意味着定期用于房地产开发的土地供应有限,适用于特定区位要求的土地更是短缺。位置固定和土地稀缺导致了同一区段不可能同时有两个竞争者(相似区位的竞争者只能视为相近替代品的提供者),而产品个体之间的异质性进一步强化了竞争的不完全状态。消费者选择不同房地产产品需要了解数量众多的信息,由于搜寻成本存在,消费决策者可获得的信息量又很有限,产品信息处于明显不完全状态。房地产兼有可鉴别性和经验产品特性,消费者一时很难鉴定产品质量,非对称信息结构必然出现于传统市场的大多数交易中。信息经济学将信息不完全引发的风险称作外生性风险,将信息不对称引发的风险称作内生性风险。外生性风险表现为所有市场主体对于现状和未来趋势的认识小于经济体本身固有的信息量。外生性风险的存在是客观的、普遍的,社会信息总量不变它就不能被消解,只能通过各种形式分摊。信息不对称使得信息优势方有可能隐藏产品质量信息,而高价销售造成消费者损失(逆向选择风险),也可能采用委托人所无法监测的行动或不行动从而导致委托人损失或产品隐患(道德风险)。内生性风险属于主观性风险,但可以通过一定方式规避。总之,房地产市场是典型的灰色信息系统②,在信息矛盾无法缓解的情况下,整个投资系统的供求矛盾积累到一定程度就要周期性爆发。由于房地产业的基础性、关联性和先导性,房地产投资系统危机又常常引发整个国家的经济危机。

　　以1997年房地产风险引发的东南亚金融危机为例。90年代以来东南亚各国商业银行信贷规模扩张过快,特别是房地产金融的扩张造成了前所未有的房地产市场兴旺。房价不断上涨又引发了更多的资金投入。开发商为了尽快推出楼盘,只能大量借贷。炒作者为了购进迅速升值的物业,即使银行利率很高也在所不惜。抵押品价值的上升和巨大的盈利性又促使房地产金融加剧膨胀。本国的金融资产及绝大多数的外资毫无节制地涌入房地产业,市场供给过剩不可避免。但房地产抵押贷款属于间接融资,环节多、运转速度慢,与信息充分的证券市场直接融资相比,信息的数量和质量上都存在着“机制差”;东南亚国家新兴市场特征意味着信息披露不充分、企业利用先进手段收集信息的能力差。“信息差”很容易导致房地产投资系统的整体性风险。从传统经济学的视角,国民经济表面上依然符合费雪方程式的均衡条件:PQ=MV(即商品市场上商品价格P与商品数量Q的积等于货币市场上货币量M与流通速度V的积)。但是房地产市场上供给严重过剩的信息被掩盖着。为了维持巨大的房地产投资和吸引外资,就需要维持高利率,高利率使得本来供过于求的房地产企业大量破产,银行界也陷入了坏账剧增的泥潭。建立在实物市场虚假

　　供求均衡基础上的费雪方程式,一旦非均衡的信息真相暴露,商品市场、货币市场都要向着新的均衡方向移动。虽然机制缺陷很长一段时间里无碍于外资的进入,但风险发生时也难以延缓外资的大规模抽逃。东南亚国家产业次第转移形成的“雁行模式”不仅导致了产业联动,也形成了债市、汇市、股市、期市的金融联动机制。加之国际游资网络的加速作用,风险和危机的传递扩散变得倏忽可及。新经济学家姜奇平先生认为新经济中的费雪方程式应改写为PQ=MV=BH(B是市场信息量,H为信息处理水平),市场均衡的条件必须包括信息要素的状况。他指出索罗斯实际上充当了东南亚国家经济的信息代理人(informationagent)的角色。因为按索罗斯的金融操作思维,泰国商品市场的P和Q都应降低,与之相应的货币政策应该是降低利率、减少M和V。但如此一来会使泰国外债骤增(泰国外债高达1060亿美元,其外汇储备仅为380亿美元,经常性项目赤字占国民生产总值的8%),泰国的既得利益阶层绝不肯这样做,所以他就可利用BH和PQ、MV之间的反常关系大牟其利。金融投机家一方面传播供求严重失衡的真相,一方面宣扬泰国当局实力有限的信息,迫使泰国政府只好宣布对泰铢实行浮动汇率制,泰铢对美元比价大幅度下降,由此引发了东南亚金融危机。在实物市场的PQ中,货币控制权力MV虽在泰国政府手中,而信息力量BH却掌握在国际游资手中。最终信息战胜了货币,货币再去校正商品。

　　网络广泛应用带来的市场深度信息恰好一定程度上弥补了房地产市场的信息缺陷。为吸引注意力,房地产企业本身就有产品信息化的动力,消费者也会主动传递需求信息,市场信息总量大幅度增加。企业之间的B2B交易在降低交易成本的同时亦熨平了产业链前端的信息矛盾。除了信息总量增加,信息搜寻成本也明显降低,加之房地产中介的信息增值作用提高了信息质量,消费者与房地产企业之间的信息分布向均匀化方向渐进。随着个性化房地产产品生产和消费者越来越多地前期介入房地产开发过程的趋势,信息不对称的状况也大为改观。既有利于信息结构优化,也有利于房地产系统投资风险的降低。

　　深度信息化降低风险的同时也对房地产市场周期产生巨大影响。房地产市场周期是指房地产经济随时间变化出现的扩张和收缩交替反复运动的过程,市场表现为房地产需求和价格的大起大落,企业破产,资源浪费,经济受创。虽然周期可划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段,但提起周期性人们就始终难以从经济危机(大起大落)留下的阴影中走出来。纵观世界经济发展的历史,1929～1933年的美国经济大萧条、70年代西方的大衰退(滞胀危机)、90年代的日本泡沫危机和东南亚经济危机都造成了不可估量的巨额经济损失。经济危机留给各国的教训太深刻了。关于周期性危机的实质及其内在原因,马克思等经典经济学家早有揭示:“除制度性原因外,现代机器大工业的生产过剩及其所特有的物质技术关系,是产生经济周期波动最根本的、具有物质性和本源性的条件”。当然对于周期性危机的理论解释还有许多:(1)凯恩斯认为危机是由有效的消费需求和投资需求不足而造成的,消费倾向、资本预期收益率及货币流动性偏好对供需失衡起到重要促进作用;(2)弗里德曼将其归罪为银行机构过量的货币信用扩张与收缩;(3)哈耶克认为危机根源在于消费品与投机品生产结构不平衡;(4)熊彼特宣扬技术创新的周期促进了经济波动;(5)庇古.巴奇霍特强调人们对经济发展盲目的乐观、悲观预期是危机的决定性原因。甚至还有人从环境变迁、农业收获变化、政治原因等经济外生因素中找原因。外生性因素实际上是通过内生因素(投资、货币、需求、生产)而作用于经济活动过程,内生性因素是贯穿经济周期的基本原因。从内生性因素相互关系分析,生产是针对市场有效需求运转的,而投资、货币又是根据生产需要进行组织,生产与需求之间的矛盾才是经济危机的最后根源。只要“现代机器大工业的生产过剩及其所特有的物质技术关系”不变,经济周期性大起大伏就难以避免。网络应用推动的经济深度信息化趋势有利于平缓周期性经济波动。一方面,知识、信息等无形资产在生产中的比重越来越大,信息流能够引导和驱动物质流及资金流。技术创新、观念创新、管理创新使得创造同样消费者效用所需的物质资料不断减少,经济波动将由取决于物质、资金供给转向取决于知识、信息更新。正如马克思所期待的那样:“生产过程成了科学的应用,而科学反过来成了生产过程中的职能。每一项发现发明都成了生产方法改进的基础”。快节奏的技术创新缩短了产品周期的同时,也减少了内生性因素剧烈起伏的可能性。另一方面,信息大量融入生产消费过程,定制性营销、个性化生产、柔性制造促使了产销脱节被“产消融合”所取代。信息作为优化资源配置的“第二只看不见的手”,使物质市场与资本市场形成真正的均衡。信息数量、质量、速度的优化促进了房地产开发经营各环节以及与其他产业部门之间关系的和谐,不平衡的幅度缩小,经济运行的升降落差也必然缩小。两方面原因都使得原来认为不可克服的周期性危机有了明显缓解。

　　美国已经出现过超过一百个月的“高增长、低失业率、低通货膨胀”的新经济现象,不否认以格林斯潘为代表的美国联储当局的经济政策得力,但笔者认为以网络广泛应用为特征的新型信息生产力才是消除经济周期性剧烈波动的深刻根源。

2　行业管理信息化能提高房地产市场效率

　　市场效率指的是市场机制对资源的优化配置程度——是否将最好的资源引导向利用效率最高的用途。经济学上市场效率的衡定标准是“帕累托最优”(ParetoOptimal):在不减少他人效率的情况下,生产与分配无法经由改变产品与资源的配置而使某人的效用增加。一般交易效率、生产效率及社会福利的全面效率是其具体落实途径。在完全信息状态下,竞争充分的市场机制本身就可以实现帕累托最优,不需要任何其他机构和制度。对房地产市场效率而言,主要指供需双方拥有足够信息且信息较为对称,买卖双方可以就房地产产品的性能价格达成共识,边际收益等于边际成本,总成本与总受益之差最大(市场上不存在外部成本)。然而,实际上的市场信息并不完全,尤其房地产产品信息很不对称,需要有其他的约束与激励机制来确保市场效率。在中国的房地产市场上,市场机制与政府行业管理相结合对于确保信息格局与总量、降低逆向选择、道德风险,以及保障房地产投资系统安全均有突出的重要意义。

　　我国目前的房地产行业管理现状是:政府部门是房地产一级市场的交易主体和信息主体,是二、三级市场的监管主体和信息主体,其作用如图2所示。然而实际上政府信息主体功能发挥得很不充分,不仅相应的市场信息公布机制缺乏,政府管理部门之间也沟通不足;房地产管理的相关部门繁多,信息流不畅,手续复杂且审批周期长,多头行政管理模式降低了市场效率;缺乏可行的法制体系对信息不完全、不对称造成的市场失灵予以强行校正。信息缺陷造成国内市场资源配置效率低,系统投资风险大,大起大落频繁。从提高政府行政管理效率和发挥好信息主体功能的角度,房地产相关政府部门加大信息化管理力度势在必行。其产品特征也要求房地产行业管理信息化。房地产产品异质,竞争呈局域性分布,价格离散度大,市场迫切需要有反映当地物业质量价格比的公正信息,政府也应该通过信息疏导抑制过分炒作;房地产具有可鉴别性与经验性的双重产品特征,既需要广告传递产品信息,还需要建立信用制度,确保不可鉴别的产品质量,降低销售前的信息不对称风险。

　　行业管理信息化是房地产市场提高效率的迫切要求,它主要包括部分行政业务上网、行业信息专业化管理、公开化发布,以及提供促使信息机制形成的政策保障。

　　首先,政府业务上网可以更好地发挥政府多重职能。一级市场上的土地是国家重要的资源和资产,相关政府部门要同时充当经济主体和管理主体的角色。封闭式业务流程不可避免暗箱操作,增大了官员“寻租”③的可能。既破坏了价格配置资源的市场机制,又造成了国有资产损失。而土地出让业务上网将有利于信息透明和竞争充分,很容易形成各界监督机制,减少因权力设计不当而诱使官员腐败的可能。房地产开发前期审批程序在网上统一化进行,通过电子化数据交换系统自动将立项申请材料向各部门分发,经由专用网络渠道进行B2B交互式的信息问询和反馈。网上审批由变金字塔形的等级结构转为为扁平化的并行单元,无论从缩短项目周期、降低项目投资风险,还是从减少信息失真和市场外部成本等方面都有利于市场效率提高④。

　　其次,政府将房地产行业信息专业化管理和公开化发布有利于市场信息的完全性和对称性。中国房地产相关政府部门的特殊地位和多重身份使之具备了较为全面的整体及个体信息。只有政府真正加入,房地产市场信息化的进程才切实可行。来自政府主体的市场信息包括土地供给信息、房地产投资数量、房地产抵押贷款规模、项目开工状况、建材供求水平、房地产市场平均价格水平、购买力水平、空置率等,行业指标的选取要包括先导指标(LeadingIndicator)、同步指标(CoincidentIndica-tor)、滞后指标(LaggingIndicator)三个参照体系,力求提供更完全的市场信息。作为市场交易依据的政府数据库还应包括房地产标准与规范数据库、相关政策与法规数据库、房地产权属数据库、经济适用房数据库等。行业管理信息化目的是将过去分布不均匀的个体化信息转变为公众共同拥有的信息,便于社会成员无差异地进行理性决策。

　　此外,政府对房地产市场主体进行适当地激励与约束,有利于形成良性的信息机制。市场主体包括房地产企业和消费者。与前者相比,消费者在绝大多数产品交易中处于信息劣势。市场需要能够维护公平与效率的信息机制。政府可以从管理主体的角度规定房地产产品参与交易的信息标准。完整的房地产产品信息应包括三个维度:可鉴别的产品信息;房地产权属信息及性能质量认证信息;房地产开发企业、建筑企业、监理企业的诚信评级。三维产品信息备案制可以有效解决经验性产品的信息均衡问题,也可以更好地发挥价格机制的作用。当然进行房地产相关企业评级时要重点考虑产品消费的反馈意见。有效的信息机制可以提高房地产的信用度,可以降低消费者的搜寻费用,可以使政府由事务性管理的地位转变成市场调节者和监督者,它将是新经济环境中房地产市场效率提高的重要保障。 

　　①以萨谬尔森《经济学》和阿罗——德布鲁的一般均衡模型为代表的经济理论。

　　②灰色系统是介于白色系统和黑色系统之间的信息系统。白色系统表示信息充分,系统内部结构、参数、特征完全可知,黑色系统恰好与之相反。理论界对于灰色系统有一套特殊的研究方法。

　　③《新帕尔格雷夫人辞典》将寻租解释为官员或企业凭借垄断地位获取实际价值与市场价格差额的行为。

　　④ 建设部部长俞正声在“21世纪数字城市论坛”上表示,数字技术渗透到城市规划、建设审批及管理的各方面是未来城市管理的发展方向,数字城市能够制止猖獗的违法建筑,能避免和制约工程招投标和房地产建设中的大量弊端,房地产相关政府部门将切实抓好“政府上网工程”。

参考文献:

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[4]姜奇平.数字财富[M].海洋出版社,1999.

[5]马克思.资本论[M].第一卷,人民出版社1975年版,133.

[6]林增杰.房地产经济学[M].中国建筑工业出版社,2000,(06),16.

[7]马克思恩格斯全集[M].人民出版社,1975年,第47卷,570.

[8]樊纲.市场机制与市场效率[M].台北远流出版社,63～66.

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