Operation Mode of E-Business in Estate Agency Corporations

Abstract: The huge investment for intranet and web site prevents the development of the application of electronic business in small and medium real estate agency corporations, which only use the electronic business as an information platform simply. This paper sets up an effective electronic business application flow and disentombs the potential of the electronic business platform adequately.

Keywords: real estate; agency; electronic business

    房地产业是我国的支柱产业，对经济的良好发展有着举足轻重的作用。房地产市场可粗略分成一级市场和二级市场，一级市场一般指新建商品房的交易市场，二级市场则是二手房的交易市场。一级市场的参与者主要是房地产开发商和买房者;二级市场参与者则为房地产经纪机构、卖房者和买房者;这两级市场都要依赖政府主管的房地产部门即当地房地产交易中心对交易的全部流程进行监控和管理，涉及到交易过户等手续还要得到相关部门的审批和参与。

1 房地产经纪行业中电子商务应用现状

    国外房地产经纪行业电子商务已经普遍开展，而我国众多的房地产经纪企业中，只有极少数规模较大的企业真正开发了企业内部网(Intranet)，构建了企业Web站点，并且投入巨大的人力和物力，形成了较为完善的电子商务解决方案。大多数中小型经纪企业仍然仅停留在提供信息发布功能的“网上黄页”电子商务应用层面，消费者只能看到简单的房源信息，仅仅是报纸版面信息的移植，电子商务的优势无从展现。当房地产经纪公司知道客户有需求时，便抛开网站，与其进行直接的交易活动，在以后的实际交易过程中也脱离了电子商务。再者，这种简单的流程可能会引起另外一种情况，就是房屋所有权人和买房人撇开房地产经纪商而达成了交易，他们节省了经纪费用，但房地产经纪公司最初的人力物力投入就会付之东流，对于中小型经纪公司而言，这样的损失是巨大的。如果在双方有意向的初期就有一种约束力，或是在成交的过程中有必要的控制环节，这种现象应该可以得到有效的控制。

2 探讨中小型房产经纪机构的电子商务之路

    从目前的应用现状来看，房地产商的B2B模式和B2C模式都有成功的例子，但是如何让为数众多而实力又相对较弱的中小型房产经纪机构既享受到电子商务的便利，又不过多增加建立电子商务系统的成本?本文在多方收集资料的基础上，大胆地提出一种中小型房产经纪机构的电子商务新模式。

2.1 大型房地产开发企业参建的信息平台打造

    中小型房地产经纪企业开展电子商务主要应考率以下几方面因素:首先，既要充分发挥电子商务交易的优势，又要避免企业过多的资金技术投入;其次，既要保护购房者、卖房者的权益，也要保障经纪公司的合理收入;第三，要形成房产交易的前期(信息发布)、中期(买卖撮合)和后期(交易过户和交费)一条龙服务的模式，从而节约三方成本，使净收益最大化。结合房地产经纪行业的现状、特点和电子商务的经营模式及其优势，我们认为，在目前阶段，在房地产经纪行业发展电子商务的过程中，应该走电子商务与行业传统经营方式相结合的道路，即以政府打造的公共信息平台为基础，以电子商务系统为依托，以电子商务技术为核心，兼顾传统的实现方式。

    为了有利于房地产管理部门对于房产交易过程的管理和监督，提高其管理水平和效率，这一工程的建设可由当地的房地产交易中心建立房地产公共信息平台(可作为一项政府的电子政务工程)来实施，并在此基础上构建具有中小型房地产经纪企业特色的电子商务系统。但是，电子商务系统的建立需要大量资金和技术的投入，房产交易中心无力负担一次性的投入。如何解决这个问题呢?借鉴江苏省工商电子政务系统的建设手段，我们也提出“政务工程、企业参建”的“BOT”模式，由一些大型的房地产开发商共同出资建设这个信息平台，政府和企业协商由专门的部门维护信息平台的运行，大企业从信息平台提供的增值服务中获得投资回报。可预计能产生投资回报的服务项目包括:房地产企业资质认证服务、会员注册服务、客户信息数据库共享服务等。另外，大型房地产开发企业也可以借助该信息平台展开业务活动。

2.2 中小型房地产经纪机构加盟的信息平台共享

    在房地产信息平台建设好后，中小型房地产经纪机构只要缴纳很少数量的会费，就可享用高质量的电子商务信息平台，拥有一个虚拟的网上商铺。经纪商不必考虑网站的维护，将大部分的精力放在交易过程中，同时又享受到电子商务的优势。这样的网站将在本地具有强大的优势和市场。到时候，大型房地产经纪企业依赖的是专业化和特色化，而本地的房地产经纪网具有普及化和集体化的特点，二者相辅相成。时机成熟，这些网站可以在一定范围内建立数据共享，这样必然带动房地产电子商务的兴起和蓬勃发展。

2. 3 卖房者和买房者参与经纪企业网上撮合

    卖房者和买房者可分别借助Internet登录到该信息平台的经纪商电子商铺中，进行信息的发布和检索。这两类信息将分别记入房源信息数据库和求购信息数据库，由系统进行自动的条件匹配。这种方式，将大大缩短供需信息互相寻找的时间周期，减少交易成本，为买卖双方节约成本。

2.4 系统流程分析

    系统运作的流程如下图1所示。

2.4.1 系统流程说明对系统流程作简要说明:由房地产交易中心招标选出大型房地产开发商投资建设房地产信息平台(电子商务网站);经两者协商成立或聘请独立的技术公司负责网站的日常维护;中小型经纪公司以会员身份注册到网站，并按规定缴纳会费，之后取得网站唯一标识的用户名和密码;经纪公司先将卖房者的房屋信息登入网站房源信息数据库，当购房者通过互联网访问到该网站上的经纪公司，提出买房需求后，由经纪公司将其信息登入求购信息数据库;由网站后台数据库自动进行供需匹配，向卖房者提供符合条件的房源基本信息;之后根据实际情况进行网上洽谈和网下看房;购买意向达成后，转入网站的交易程序，进行后期的交割房款、过户备案等一系列规定的过程，全过程将处于房地产交易中心的监控之下;房产交割清楚、手续齐备后，由交易中心监控房款、经纪费用等相关项目的流转，并更新相关的数据库信息。

2.4.2 该流程中政府的角色定位要活跃房地产经纪市场，必须要扶持中小型的房地产经纪企业，帮助他们建立起电子商务平台，这一点，政府部门责无旁贷。所以，由当地的房地产交易中心牵头，建立统一的本地性强的房地产经纪网站，是一个十分有利的选择。一方面，这些中小型经纪企业只要缴纳一些基本的费用，就可以享受到和大企业同等的电子商务平台，而且信息相对集中，集体优势更加明显。另一方面，本地的房地产交易都在房地产交易中心实现，所以，该房地产经纪网站属于当地的房地产交易中心是最有利于当地对房地产经纪市场管理的，房地产交易管理部门建立的网络平台，与房地产开发公司、经纪公司以及公众之间，实现资源共享和信息传递，可实现政府管理的自动化、系统化和网络化。

    房地产交易管理部门虽然不直接参与交易，但可以通过这一平台对正常的交易秩序进行监督、管理，维护交易双方利益，公开交易流程;同时还可以对每一宗交易进行在线监控，对房地产经纪企业的诚信等级及时予以评定，并定期公布经纪机构的信用等级指数排名等，使房地产市场信息更加透明化。

2.5 系统设计中需要注意的几个关键问题

2.5.1 房源信息重复发送的遏制机制为了防止相同的房源信息重复录入，采用统一房源数据库的方法，以最先登入该房产信息的中介公司为该房源信息所有者。

2.5.2 消费者与房地产中介机构的身份认证过程电子商务身份认证由专门的认证机构CA进行。电子认证机构设定的形式一般有两大类:第一类是直接由国家有关负责部门下属单位直接设立，从事电子认证服务工作;或者是由政府的相关部门扮演体系中最高一层的认证中心角色。第二类是由政府相关部门作出授权，规定严格的审批条件和程序签发认证证书，同时行使监督权，以确保网络交易的安全性。

    身份认证主要由数字证书实现。在房地产中介行业的实际交易中身份证房产证和求租意向书成为求租者的主要认证依据;身份证和承租意向书(表示乙的支付能力等)成为承租者的主要认证依据。在电子商务中也必须用一定的电子手段证实用户的身份及其对网络的访问权限。在电子商务中，只有交易双方出示了互相认同的数字证书并以此为依据来进行交易操作，双方的交易行为才能得以顺利实施。

    为保证数字证书的权威性，CA中心必须是独立的、公正的和为双方信任的第三方机构。由于房地产中介行业的特殊性，我们认为，其电子商务系统的CA中心应该选择房产管理部门和房地产中介行业与其他参与方共同信任的CA中心。

2.5.3 交易信息传递过程的安全保护机制建立完善的数据传输保护机制，尽快发展网上支付业务。

    由于在电子商务的过程中企业与用户没有面对面坦诚公布的交流，双方缺乏足够的信任。因此，交易双方必须提供双方认同的鉴别机制。目前，较为常用的鉴别技术是数字签名和加密技术。

    数字签名既可作为加密技术，也可作为鉴别技术来使用。它的实现原理是，要求发送的数据通过Hash函数处理得到报文摘要，发送方利用自己的私有密钥对摘要进行加密形成数字签名后将原文同数字签名发送给信息接受者，信息接受者用发送方的公共密钥对数字签名进行解密。这就保证了信息是发送方发送的且中途没有被泄露或篡改。这可以有效遏制恶意发布不实信息的行为。

2.5.4 支付系统企业的交易行为离不开债权和债务的产生。金融学认为，结清债权和债务关系的经济行为即为结算。也就是说，结算是指经济活动中的收支行为。一般意义上的结算包括货币即时结算和支付结算两种。其中，支付结算以银行为中介，是电子商务结算的主要形式。作为电子商务系统的基本组成部分，支付系统的实现方式和安全性、方便性直接影响消费者与企业交易行为的实现以及消费者、企业和银行的安全和利益。安全性和方便性是衡量一个支付系统是否优良的重要标准。目前支付系统常用的安全交易技术有SSL技术和SET技术。

3 结论

    本文探讨了一种新型的由政府、大型房地产开发商和小型经纪企业共建共用的房地产电子商务模式。可以看到，电子商务为经纪组织的网络化发展奠定了基础，但是千篇一律的运营模式将制约中国中小型房产经纪公司的发展，利用电子商务发展独具特色的针对性服务才是这些企业应当认真思考的问题。而政府部门则应当着力于营造良好的电子商务应用环境。

参考文献:

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[2]吕廷杰.电子商务教程[M]. 北京:电子工业出版社，2000.

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