Influence of Network Technology on Conventional Real Estate Brokerage

Abstract: Both network technology and real estate brokerage have own characteristics .The development and application of network technology will promote the development of conventional real estate brokerage .On the other hand，application of new technology becomes a powerful challenge to this profession .Based on this background，this paper analyzes the current situation of conventional real estate brokerage in China and puts forward some measures to promote its development more effectively.

Keywords: network technology; conventional real estate brokerage; promoting; challenge

    房地产经纪业是为委托人提供房地产信息和居间代理服务的行业,它的产生和发展是由房地产本身的特性和市场的发展决定的。房地产的固定性和区域性决定了房地产市场的非物流性,形成了人流和信息流代替物流的现象,这使交易双方都受到时间、空间等因素的制约。房地产信息和房地产交易的多样性、复杂性、专业性及相关信息的分散性和不对称性使房地产经纪业在房地产市场发展的过程中,通过专业分工逐步独立出来,成为房地产流通过程中不可或缺的一环。

    20世纪80年代网络技术的发展和九十年代互联网的广泛应用使信息的处理和传递突破了时间和地域的局限,任何人都能通过网络与他人直接对话。网络不再单纯以技术形态存在,更主要的是它已经成为一种新的经济力量,它使信息传递与交流的方式、商品供给与消费的方式、生产组织与企业形态发生了前所未有的变革。网络技术的应用在推动传统房地产经纪业向前发展的同时,也给这个以信息为生存基础、以中介服务为产品的行业带来了严峻的挑战。

1　网络技术对传统房地产经纪业的推动

1.1　改变了信息搜集和发布的方式

    传统的房地产经纪机构收集和发布信息的渠道主要有报刊等媒体的广告、房地产交易市场、开发企业内部、上门的顾客等等。在这样的方式下,经纪机构的信息来源、信息发布和客户分布都受到较强的区域限制。为了扩大信息来源、拓展客户群,传统的房地产经纪机构通常会采取增设分店的方式;而这样的方式又带来经营成本提高、管理难度提升、信息共享困难。网络技术的使用给经纪机构搜集和发布信息带来了积极地变革。网络的跨时空性打破了传统经纪业经营的地域限制和“八小时”工作时间限制;网络的即时性又大大提高了信息收集和发布的效率。

    目前国内外已经有许多经纪人和经纪机构在互联网上建起了网站,利用成本相对低廉的互联网作为搜集信息、发布广告和房产营销的渠道。这些网站通常都提供买卖双方自行录入房源信息和需求信息的友好界面,以此收集买卖双方的信息。同时也能提供信息“配对”,即:买方可以在网上按自己的需要设定条件,迅速查找到符合条件、现正求售的房屋资料(有些会包括照片和环绕摄影功能拍到的室内室外景观)。浏览者可以先在网站上筛选到中意的房屋,再与经纪人联系,最后亲临现场参观,大大减少了看房次数;对经纪人而言,不再需要带领客户逐一拜访每一户待售房屋,既节省了成本、又提高了效率。

    网络提供的新型服务方式不仅在房地产经纪业内得到越来越广泛地采用,同时也被越来越多的售房人和买房人所接受。据互联网周刊2000年5月报道,ＮＡＲ(美国房地产经纪人协会)的名为“对2000位房屋购房人和售房人的调查”表明,有37%的购房人使用因特网寻找新家,这一数据在四年内增长了18倍。调查人员说,“因特网使人们能获得大量的信息。许多购房人正上网找房,以求迅捷和便利。”

    传统的房地产经纪机构收集、发布信息的方式和网络技术带来的变革如表1所示。

1.2　改变了信息共享和处理的方式

    传统房地产经纪机构共享信息主要是通过文本资料的汇总后再分发。但是随着公司规模扩大、分店数量和经纪人数量不断增加,信息流转的效率会越来越低,共享会变得越来越困难,这将在很大程度上限制众多分店连锁经营发挥应有的作用。网络技术和数据库技术的发展应用彻底改变了传统经纪机构信息共享和信息处理的方式。

    以美国的ＭＬＳ(ＭｕｌｔｉｐｌｅＬｉｓｔｉｎｇＳｅｒｖｉｃｅ)系统为例,该系统是由许多房地产经纪人共同建立的房源信息系统。他们共享系统的信息资源,力图获取最多的信息,最快地完成客户委托的业务。最初这个系统是通过美国房地产经纪人协会将会员们报送的房地产出售和出租信息汇总成册,定期印刷成小册子分发给会员,以此在协会内部实现房源信息的共享。到了20世纪80年代,原来印刷成册的形式被网络取而代之,ＭＬＳ成了运行在互联网上的房源服务系统。协会的会员提供的信息一经当地协会录入,就能马上被网络中的所有会员查询到。会员们通过ＭＬＳ获得了极大的信息优势;信息的即时性和共同推销,极大地提高了行业的交易效率。目前几乎有90%美国房地产经纪人协会会员加入了ＭＬＳ,系统拥有130多万条房源信息,囊括了全美81%的住宅业务。该系统不仅在美国取得极大的成功,同时也在其它欧美国家成功实施。许多大型的、跨区域经营的房地产经纪机构以此为样板建立起自己企业内部的ＭＬＳ系统。

    该系统在使用网络技术和数据库技术前后的运行情况比较如表2所示。

1.3　有助于企业的规模化和连锁化

    扩大经营规模、走连锁化道路有助于企业降低服务成本、提高知名度、扩大市场占有率,是传统经纪机构的发展方向。网络技术的应用可以有效地实现企业内信息收集、处理和共享的实时性和跨区域性;有助于企业对分支机构实施有效、实时的跨区域管理,降低远程管理的成本,提高远程管理的效率。

2　网络技术对传统房地产经纪业的冲击

2.1　网络公司参与竞争

    在互联网上出现了一类全新的经营主体———由网络公司开办的房地产网站,他们也开始担当起经纪人的角色来。网站上租售信息的发布和阅读不受时间、地域限制,信息容量大,形式丰富,成本相对较低。网络公司可以凭借雄厚的资金支持与高素质的人才资源,在房地产交易和租赁业务方面与传统经纪机构争夺市场。与此相比,我国多数房地产经纪机构在资金和人力资源方面都处于劣势。

2.2　开发企业的网络营销打破供求隔膜

    有些开发企业在因特网上建立了自己的网站,通过网络宣传和销售自己的产品。多媒体信息技术的发展使网站可以利用动画、声音、图像来宣传企业的辉煌业绩、待售物业及特色产品、特色服务。最新的多媒体技术甚至可以营造出一种身临其境的感性氛围。这种网上广告没有时间、地域和发行数量的限制;效果逼真,可以有选择地向用户提供多层次的信息内容;宣传成本相对低廉,还能够随时根据市场情况和新产品情况进行调整;而且还可以利用网络工具(如电子邮件、公告板等)收集消费者对产品的反馈意见。利用网络,开发企业打破了供求的隔膜,建立起自身和消费者直接交流的途径。

2.3　免费信息服务动摇传统经纪的业务基础

    对传统房地产经纪业来说来自互联网最大的挑战莫过于免费的信息服务。目前有许多网站让人们自行发布出售出租信息,不再透过经纪机构求售。任何人都可以随时进出网站查阅,只要输入搜寻的目标就可以得到一份符合需求的房地产资料;任何人也都可以将自己的需求信息留在网上,等待供给方的联络。这样的网站对于买卖双方而言,都可以节省大笔佣金,因而具有不小的吸引力和不低的成交率。开设于1996年春的“财产所有人网站”(Ｏｗｎｅｒ’ｓＮｅｔｗｏｒｋ)是第一家这样的网站。

    在开设之后的六个月内,有总共超过十亿美元的房产资料刊登在该网上,任何人都可以随时进出网站查阅;这段时间内至少有五百户房屋由该网站牵线成交。

    过去被经纪人熟悉和掌握的各类法律法规、政策条文,现在在网上都能被查到。大多数房地产网站都会免费提供一些相关辅助信息:具体交易的注意事项;各银行提供的按揭贷款;产权登记的程序;开发公司的网站链接、政府机构的网站链接、搬家公司和装修公司的链接,等等。人们似乎只需要移动鼠标就能找到想要的房产和专业的知识。

    传统的房地产经纪人是通过提供手中的信息和相关服务获取佣金的,他们服务和收费的基础就是信息。而现在的网上,供求信息的透明化、专业知识的普及化;房源提供者和房源需求者的直接交流都在动摇传统经纪的业务基础。

2.4　传统的佣金比例受到冲击

    通过网站,经纪人可以以家为办公室,经纪机构不需设立门面招揽客户,大多数的沟通可以利用电子邮件、电话、传真进行,能省下可观的成本。在美国就有房地产网站打出“低佣金”的宣传。在全美11个城市营运的ＥＲｅａｌｔｙ.ｃｏｍ提供卖方4.5%的佣金优惠,并退还买方售价的1%;另一家房地产网站ＺｉｐＲｅａｌｔｙ.ｃｏｍ同样提供卖方4.5%的折扣,买方则有1.5%的回报;而通常卖方需要支付房价的6%作为买卖双方经纪人的佣金。传统经纪人固定的佣金比例正在受到冲击。

3　传统房地产经纪业的应对措施

3.1　加快建立起行业内部的信息共享机制

    国内房地产经纪业起步较晚,绝大多数机构对信息的搜集和处理还停留在传统、甚至原始的阶段;行业内收集和掌握的房源信息相当有限;各机构之间也各自为政。面对网络技术的飞速发展、网络公司的竞争、网上日益丰富的无偿的和透明化的信息服务,传统经纪机构要提高自身的竞争力,首先应当充分利用网络技术,加快建立起行业内的信息共享机制,扩大行业内的信息资源,共同维护好行业的生存基础;通过合作竞争,共同提高整个行业的交易效率。

    在美国,行业内已经形成了成熟和完善的信息共享机制———ＭＬＳ系统。ＭＬＳ系统大致可以分为两个层次:一是由美国房地产经纪人协会创建、全国会员共同维护和使用的ＭＬＳ系统,存有130多万所待售房屋的信息;二是由各大经纪机构建立和使用的企业内部的ＭＬＳ系统,也拥有相当数量的待售房屋信息,例如:Ｈｏｍｅ-Ａｄｖｉｓｏｒ大约拥有50多万”挂牌”待售房屋,Ｃｅｎｄａｎｔ公司拥有20余万待售房屋;同时,美国房地产经纪人协会通过签订合同,将其ＭＬＳ系统的使用权交给10多万家房地产经纪商。可以看到,美国的房地产经纪业在行业内部形成最大范围共享的同时,也在行业内垄断了大量房源信息。

    成熟和完善的信息共享机制不仅离不开网络技术的支持,同时也需要建立起相应的利益分配机制作为支持。在美国,房地产经纪以目前的独家代理制度为主,无论谁实现了房屋销售,签约经纪人都可以获取相应的佣金(一般是实现销售的经纪人和签约经纪人各取50%)。这一机制从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。我国可以借鉴美国的方式,在行业内推行合理的利益分配机制,推动信息共享机制的建立。

3.2　提升服务的专业性、开发新型服务

    房地产信息和房地产交易的多样性、复杂性、专业性,使人们在交易中选择代理不仅仅是为了获取供求信息,更重要的是需要代理人在交易过程中的专业服务。网络为人们提供了信息交流的手段,但却不能取代经纪人细致的专业服务。传统经纪机构在充分利用网络优势的同时,应该着重培养经纪人的专业素质、提高经纪活动的专业化、规范化水平,才能凸现行业的专业优势,增强行业的竞争力。

    在网络中搜寻供求信息、查询相关资料、筛选和辨别资料的真伪,对任何普通客户都不是容易的工作;而经纪人可以利用自身的专业优势在网上各种不同的房地产资料库中来去自如,替客户在各种网络资料库中搜寻、辨别成交的机会。这使买方代理的作用凸现出来,为买方代理提供了更多的发展机会。在网络技术改造服务方式的同时,传统经纪机构应该充分利用网络资源,开发新的服务项目,创造新的成长契机。

3.3　代理关系契约化

    传统经纪业是信息稀缺的产物,过去的买卖信息不易沟通;而互联网的广泛应用从很大程度上改变了信息的稀缺性,使交易双方有更多直接成交的机会。这增加了经纪人在接受委托,作了大量工作后,仍被委托方甩掉的几率。在美国,独家代理制度有效地保障了签约经纪人获取报酬的权利;同时行业协会也为经纪人提供合同的示范文本,帮助经纪人签订平等契约。

    我国经纪行业的委托关系通常都较为松散,多数委托合同都缺乏规范、严谨和公平,甚至存在不少口头委托和承诺。在存量房市场上,由于目前是以卖方市场为主,售房者通常都会同时委托多家经纪机构,短期内还无法形成对经纪人最为有利的独家代理制。因此,为切实保障经纪人的权益,有必要在行业内推行和加强代理关系的契约化,用契约约束并保障双方的权利和义务。目前有些城市正在推行房屋居间、代理的示范合同,但这些示范合同大多是由房地产行政管理部门拟订,其出发点在于有效保障消费者的利益;对于如何同时保障经纪人的合法权益会有所欠缺。因此,行业协会应该积极拟订能够有效保障契约双方利益的合同示范文本,规范行业的契约关系,保护行业的正当利益。

3.4　改变佣金收取方式

    互联网增加了人们获取信息的途径,极大地丰富了人们的信息量,使得客户对代理服务的需求与过去有很多不同,不同客户之间的需求也有很大差异;同时,网络技术也在改造经纪机构的服务方式,帮助经纪机构为客户提供内容、方式各异的个性化服务。因此,经纪机构在收取佣金时应当考虑改变过去整齐划一的固定佣金比例的方式,采取规定最高佣金比例、按实际服务项目和方式收费的方法。可以将经纪人提供的服务内容和方式分别划分成若干项,并对内容和方式进行合理组合,确定每一个组合的收费标准,再按经纪人履行的服务方式和内容向客户收取服务费。相信这对于需要个性化服务的客户是更合理和更可取的收费方式。

参考文献:

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