【摘要】 高性价比的商品房已成为房地产开发商和消费者共同追求的目标。在确立住宅小区商品房性能评价指标体系基础上，提出了利用价值工程理论来计算商品房的性价比，以得到最优的商品房购置方案。最后通过一个案例进行了说明。 碧森尤信 近几年来我国房地产业一直处于快速上升的状态，不断上升的房地产市场需求更是房地产市场高速发展的主要动力，在房地产市场需求的构成中，拆迁、结婚、改善居住、投资购房以及城市化进程占据了很大的比重。在众多楼盘纷纷面世的同时，个人购房者如何保持理智，购买到价值（即性价比）最高的商品房呢？运用价值工程理论在商品房投资购买中进行优选决策，无疑是一种最佳方法。
1 价值工程在房地产购置中决策步骤
价值工程一般被定义为以最低的总成本，可靠地实现产品或作业的必要功能，着重于功能分析的有组织的活动，即分析价值与功能、总成本之间的关系。用数学公式可以表示为：
价值（Value）＝功能（Function）/ 成本（Cost），
从这个公式可以看出，要提高项目（或产品）价值，可从以下 5 个方面来考虑：一是功能不变，成本降低。二是成本不变，功能提高。三是成本增加一些，功能有很大提高。四是功能提高，成本降低。五是功能稍微降低，成本较大幅度降低。
一般情况下，成本都可以用货币来表示，而功能则千差万别，很难用数量来表示。在本文的讨论中，商品房的性能采用十分制评分的方法，根据购房者的经验和需求，对房地产项目的性能评价指标分别进行打分，最后进行综合量化计算。
房地产业的直接标的物是商品房，研究价值工程在商品房投资购买中应用，首先必须分析所要购买商品房的性能与成本，弄清楚商品房性能的内涵及成本的构成。其一般步骤为：
（1）建立商品房性能评价指标体系。
（2）确定各指标权重。
（3）计算各购置方案性能的综合得分（为该方案各性能评价指标得分与其权重的加权和）。
（4）计算各购置方案的性能评价系数 F（为该方案的综合得分除以所有方案综合得分之和）。
（5）分析各购置方案的寿命周期成本。
（6）计算各购置方案的成本系数 C（为该方案成本除以所有方案成本之和）。
（7）计算各购置方案的价值系数 V（等于该方案的性能评价系数除以其成本系数）。
（8）方案比选及优化。
关于价值系数计算结果的几点说明如下：若价值系数 V 等于 1，说明选择该方案所获取的性能与所花费的成本比重大致相适应；若价值系数 V 大于 1，说明方案所获取的性能较高，而所花费的成本比例较小，所购买的商品房性价比较高，物超所值，应为首选方案；若价值系数 V 小于 1，说明方案所获取的性能效益较差，相对来说所花费的成本比例较高，所购买的商品房性价比较低，应放弃该方案。
根据以上分析，要进行商品房购置决策，首先要计算出所有可选方案（假设共 n 种）的价值系数集合{V1，V2，…，Vn}，然后再做选择。因此，可以得出基于价值工程原理的商品房购置决策模型：一是可选方案为 Vi≥1（i＝1，2，…，n）的方案。二是最佳决策方案为 V＝Max {V1，V2，…，Vn} 的方案。
2 商品房的性能评价指标体系及其购置成本
2.1 商品房性能评价指标体系的建立
小区商品房的性能应满足居民的安全性、健康性、舒适性、便利性以及经济性等方面的需求。具体来说，就是小区住宅要具有舒适安全性，住宅所处地理位置交通便利，公建设施配套齐全，生活方便，小区内环境优美、整洁卫生，邻里之间关系和睦，有良好的社区氛围。
参照建设部推出的《商品住宅性能评价方法和指标体系》以及有关住宅性能评价体系，结合人们实际的居住需求，建立本文的小区商品住宅性能评价指标体系。指标体系分为总目标、指标层 A、因素层 B 和分因素层 C 四个层次。总目标即商品房的性能评价；指标层 A包括小区住宅主体性能、小区区位、小区环境、公建设施以及物业管理等 5 项内容；因素层 B 包括对上一层次的 21个评价因素；分因素层 C 则包括 45 个评价子因素。其层次结构如下图 1 所示。
2.2 评价指标体系权重的确定
确定指标权重的途径很多，因层次分析法（The Analytic Hierarchy Process, AHP）比较适合于多目标、多层次、多因素的复杂系统的决策，并能对决策的一致性进行检验，故本文采用层次分析法确定各评价指标权重（具体计算过程略），小区商品房性能评价指标体系权重计算结果如表 1 所示。
2.3 商品房购置成本的确定
价值工程中的成本指的是产品寿命周期的成本，对于房地产开发而言，该成本应包括投资机会选择与决策阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段期间发生的所有费用，明细项目如下：土地征用（出让）及拆迁补偿费，前期工程费，房屋建筑安装工程费（含材料差价），附属公共配套设施建设费，公共基础设施建设费，管理费用，销售费用，财务费用，不可预见费及其他费用，税费等。对于购房者来说，其购置成本定义为楼盘售价，除以上 10 项费用外，还要包括开发商所应获取的利润等。
3 商品房价值评价案例分析
根据上述的性价比的评价方法，本文选择了南京市某甲，乙，丙 3 个小区商品房进行模拟评价与方案比较，市场售价分别为 4 500，4 400 和 4 800 元/m2。通过实地考察，对 3 个小区商品房性能各评价指标分别进行打分（10 分制），并进行加权汇总，分别得出 3 个小区商品房加权综合得分为 9.12，8.55 和 8.60。
（1）计算各方案的性能评价系数 Fi：
Fi =该方案功能加权得分/各方案功能加权总得分
得 F甲=0.347 1，F乙 =0.325 5，F丙=0.327 4。
（2）计算各方案的成本系数 Ci：
Ci = 该方案成本 或售价/各方案成本 (或售价 )之和
得 C甲 =0.328 5，C乙=0.321 2；C丙=0.350 3
（3）计算各方案的价值系数 Vi：Vi=Fi/Ci
得 V甲 =1.056 6，V乙=1.013 4，V丙=0.934 6
由以上分析计算过程可以看出，甲和乙小区商品房的价值系数均大于 1，都是性价比较高的可行方案，但 V甲>V乙，因此，在未超出购买力范围的情况下应优先选择甲小区商品房，所获取的商品房性价比最高。丙小区商品房 V丙<1，应选择放弃。
4 结束语
运用价值工程原理，能够在众多的楼盘中提高购房的命中率和成功率，真正购买到高性价比的商品房。随着房地产市场日趋完善，楼盘售价可调空间已不是很大，房地产开发商要想提高房地产项目的性价比，使开发出的楼盘受市场欢迎，只有从房地产项目本身的性能方面找突破口，如在权重较高的适用性能上、小区安全上、小区环境上等方面下功夫，开发出高性能的房地产项目，进而提高企业竞争力，这也是未来房地产业发展的方向。
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参考文献：
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[4] 虞晓芬．重视价值工程在房地产开发中的应用[J]. 中国 房地产，1994（12）．
[5] 孟 茜．浅谈价值工程在房地产开发企业的应用[J]. 中国房地产，1998（1）． [6] 李会萍．运用价值工程原理 提高房地产开发效益[J]. 贵州工业大学学报，2001（3）．本站搜索： 商品房 价值工程 性价比 性能评价指标 购置决策 价值评价系数
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