【摘要】 本文通过对影响住宅消费公平价格形成的因素进行分析，并联系商品住宅性能认定制度，阐述了四类因素对住宅消费公平价格形成的影响和与性能认定的联系，对性能认定中存在的问题提出了建议。 碧森尤信 1前言
房地产业是国民经济发展的基础性、先导性、支柱性产业。住宅是房地产的重要的组成部分，住宅产业正在成为新的经济增长点，启动住宅消费市场是扩大内需的一个重要方面， 2000 年商品住宅销售额达到 3328.6 亿元。以住宅消费的带动系数 1.34 计算，其所带动的社会商品零售额为 4460.32 亿元，相当于 2000 年社会消费品零售总额的 13.6%，产业发展能带动 50 多个生产部门、成百个行业、几千种产品密切相关。但另一方面，从 90 年代中期以来，我国商品住宅空置量绝对规模逐年扩大，空置率居高不下，根据深圳市房地产统计年鉴，1999 年底深圳市商品住宅空置面积达 154.77 万 m2占商品房现楼空置面积总量的 56%左右。北京市 1998 年 8 月底住宅空置数量达 111.23 万 m2，占空置商品房总量的 89.3%左右，我国的商品住宅积累的空置房数量已经非常庞大，危及到了住宅产业的可持续发展。
2消费者购买行为与房地产公平价格
造成我国住宅空置量居高不下的原因很多，如价格过高，开发结构不合理，居民支付能力低，有效需求不足。国家、地方也先后出台了一些政策措施，力图降价销售，由于许多原因，效果并不甚理想。开发商不愿和不能承受商品住宅低于成本出售。因此，激活市场的关键还是要扩大消费者对住宅的购买动机和能力。有效措施是通过增加居民收入、通过金融业的支持，实行长期按揭贷款，建立住宅银行等措施提高居民的需求能力。但我们往往忽略了一个重要的问题，就是在消费者具备住宅购买力后，如何使消费购买力由潜在性转化为现实性。由于住宅投资的流动性差、产品的异质性，且市场效率低、信息不充分，消费者在具备了购买能力以后，并不一定就会立刻形成购买行为。作为不动产，不管消费者购买的目的是居住或投资，一般消费者必须经过多方调查、比较、讨价还价以后，最后才会形成现实的购买行为。
影响消费者购买行为形成的一个很重要的内容就是：目标住宅是否物有所值，也就是在消费者的心中能否形成一个公平价格。这里的公平价格是特指交换过程中的公平。因此，“公平价格”也就是指交易双方在市场上经过仔细谈判后最后形成的双方认为互不吃亏、合情合理并自愿接受的价格。从经济思想史上看，最早提出应重视价格公平性的学者是早期基督教思想家奥古斯丁，后来宗教法典学者马格努，特别是阿奎那作了进一步详细论述。他们从宗教伦理学观点出发，反对贱买贵卖，主张买卖双方都不应吃亏，支付价格必须是“公平”的。以后的边际效用论者提出，市场价格是在竞争条件下，买卖双方对物品的主观评价彼此均衡的结果。公平价格不是简单由价值决定的价格,它是买卖双方在交易时进行合理评判后协商的价格。公平价格也不能简单等同于等价交换时的价格，因为买卖双方在市场上相遇时，最后评判认同的公平价格往往都不是等价交换时的价格，但这种公平价格又是以等价交换时的价格为轴心上下波动的。在对公平价格形成起作用的因素具有可感觉性、多变性、特殊性的特点。公平价格不单是一种客观公平或主观公平，而是一种主观和客观相结合的公平，只有二者结合，才可能形成公平价格。由于住宅市场离完全竞争市场四个条件（大量的买卖者，任何一个买卖者都不能影响这种商品的价格、产品无差别、各种生产要素可以自由留动、完全信息）相距甚远，很多的因素将会影响到公平价格的形成，所以，研究当全社会具备一定程度的住宅潜在购买力的时候，如何完善配套住宅的公平价格形成措施，迅速使住宅购买力由潜在性变为现实性，对住宅消费市场的活跃和良性发展，进而带动国家整体经济的繁荣意义非常重大。
同一般商品相比，住宅最显著的特点是品质的差异性，在市场上找不到完全相同的两宗物业，住宅价格具有单件性的特点，且受主观因素影响大，其价格的形成与确定远比其他商品来的复杂的多。
传统的价格理论只考虑了价格和商品数量之间的关系，美国经济学家 Lancaster（1966）提出特征价格理论就是针对传统的效用函数只考虑了商品数量与商品价格的关系，而未考虑商品品质对商品价格的影响，提出了三大假设：（1）商品本身不会提供效用给消费者，而是商品所具有的属性或品质对消费者产生效用；（2）通常一种商品具有一种以上的属性，不同的商品可能具有许多相同的属性；（3）组合的商品属性可能与原先个别商品属性所具备的属性不同。因此，住宅的价格实际上是住宅品质属性的价格，住宅品质属性主要包括住宅的单体因素、区域环境影响因素、供需双方的特质因素、以及居住物业管理因素四类因素，对住宅交易公平价格形成的影响也主要体现在这四类因素的影响。1999 年7 月开始试行的商品住宅的性能认定就是要针对商品住宅的品质进行认定，推行商品住宅的性能认定制度，通过对住宅品质定位来引导房地产开发企业将市场分析和住宅性能和品质定位放到重要的位置，实现住宅的有效供给，促进于商品住宅公平价格的实现，挖掘居民对住宅的潜在需求，为住宅消费者选择合适自身条件的住宅提供依据。根据我国住宅建设当前的有关政策和技术发展水平，将住宅的性能按照适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能五种性能综合评估判定，并且由低到高划分为 1A、2A、3A 三个等级。其定性定量指标的设置基本涵盖了住宅的单体因素、区域环境因素。评价的目的之一就是要站在公正的第三方立场评价商品住宅是否物有所值，评价商品住宅的价格对交易双方是否公平合理。
3影响住宅公平价格形成的因素
影响住宅公平价格形成的第一类因素是住宅的单体因素，住宅的单体因素是指由于住宅本身的条件而对其公平价格的形成有影响的因素。就住宅单体因素而言,主要有房屋类型和标准、施工质量、房屋的结构和装修、房屋设备、房屋楼层和朝向、房屋的使用功能等等。目前在单体因素中，对公平价格形成产生主要障碍的是住宅的质量问题，包括设计质量、施工质量、设备及材料质量等，其主要定性定量指标主要体现商品住宅认定指标中的安全性能、适用性能、和耐久性能三个方面。其中住宅的安全性能是住宅的最重要的品质，是居住生活质量的基本保障。尽管我国近几年工程质量有所提高，合格率明显上升，但住宅的质量问题仍然不容乐观，住宅工程质量问题仍然是群众反映和投诉的热点问题，我国正初在住宅建设高速发展时期，每年城市住宅竣工面积约 2.7 亿 m2，按照 1%的不合格率，住宅不合格面积也要达到 270 万 m2，加上历年来的累积，数字就更大了。住宅的适用性能是居住生活品质的重要指标，住宅不仅需要极好地满足人们生理、心理的要求，而且要周密、悉心地考虑各种职业和文化层次家庭的居住生活、行为规律和生活特征，创造出符合时代要求的，反映时代特征的住宅建筑。一个现代的住宅建筑应成为每个家庭修身养性，滋养兴趣、爱好，培养个性的场所。住宅的耐久性能是住宅品质的重要体现，是一个长期性的问题，是随时间推移而发生发展、变化的问题。住宅的耐久性能与安全性是相辅相成、同等重要，过去一段时间内设计、施工、使用者重视住宅的安全性能，而对住宅的耐久性能不太重视，这是一个误区。并且住宅的耐久性能与经济性能息息相关，住宅的耐久性实际上是住宅长期的安全性能与经济性能的体现。目前，国家正加紧对耐久性问题的研究，补充标准和规范中的耐久性内容，提高产品和设计、施工质量，改变我国在这方面的落后面貌。单体因素是对住宅公平价格形成最直接、最客观的因素。由于住宅质量问题的屡屡曝光给住宅消费者心理蒙上了巨大阴影，影响了住宅公平价格的形成，加大了住宅销售的滞涩。
影响住宅公平价格形成的第二类因素是住宅的区域因素，区域因素主要是指住宅的位置固定性造成的住宅区域的差异性。区域因素主要是指住宅的自然地理位置、交通位置、和社会经济位置，具体体现在 10 个方面：地段、交通、自然环境、通讯、购物、人际交往、邻里社会层次、教育娱乐等配套设施。由于住宅区域因素的影响，使得住宅的价格具有强烈的单件性，价格可比性小，给消费者评判住宅的价格是否公平合理造成很大的障碍。在商品住宅的性能认定指标之中，区域因素主要是住宅的环境性能指标，下面包括六个二级指标：用地与规划、用水和节水、绿地及景观、噪声和空气污染、环境卫生、公共服务与智能化系统。其定性定量指标的设置主要是针对住宅小区内环境而言，指标没有涵盖全部的区域因素。区域因素对实现公平价格是至关重要的。例如，从我国住宅市场的容量来看，消化目前的存量房应该没有多大问题，现在卖不出去的商品房或多或少都有一定缺陷，其中多数是区域因素造成的缺陷，有的是配套不完善，有的区位太差，有的交通不方便，有的治安有问题，有的给排水和供电有问题。
影响住宅公平价格形成的第三类因素是住宅的供需双方的特质因素。对需求方特质因素而言，它包括消费者生活中的经济因素、社会因素、文化因素等。经济因素主要指消费者潜在支付能力；社会因素主要指消费者所处的社会阶层、相关团体和家庭结构等；消费者的文化因素也直接影响消费者对住宅的评价和选择。因素之中最重要的是消费者的经济因素，即支付能力，因此在商品住宅性能认定之中根据不同消费者的收入水平，将住宅分为三类，即 1A 级、2A 级、3A 级，其性能定位如下：1A级住宅性能定位面向中低收入阶层；2A 级住宅性能定位面向高中收入家庭；3A 级性能定位面向高收入家庭。就供给方的特质因素而言，它包括住宅开发商的信誉、知名度、专业能力、态度及服务等方面内容。产品不能没有好的品牌,房市同样不能没有品牌。品牌是企业形象的代表，包含着企业的信誉、企业的文化、产品和服务的品质。名牌是对开发商信誉、知名度、专业能力、态度及服务的最好承认，商品住宅的发展商具有良好的品牌对住宅消费者而言意味着高尚的品质优秀的服务，投资风险比没有品牌的住宅要小的多。发展商有了良好的名牌，消费者很容易对其产品产生认同和信赖，促进公平价格的形成。
影响住宅公平价格形成的第四类因素是居住物业管理因素。居住的物业管理内容主要包括经营、管理和服务三个方面。经营主要是指依据市场规律进行经营策划，制定并实施销售方案，或者评估租金，制定出租方案，以便使物业保值增值。管理主要是要掌握房地产的变动情况，使房屋得到及时的维修，保持房屋的使用功能。服务则是准确、及时地满足用户的要求。居住物业管理的好坏直接关系到居民居住和生活的质量，在美国，物业管理因素对住宅价格的影响程度达到 30%。虽然从理论上讲，物业管理公司受雇于业主委员会，也就是受雇于广大的业主，但由于在实际操作中不规范，广大业主并不能真正自由选择物业管理公司，许多物业都是由开发商自己管理，且由于物业管理是销售后管理，业主只有入住以后才能感知到物业管理的质量，因此消费者很难评价物业管理因素价格，从而影响了公平价格的形成。
4结论
通过以上对住宅公平价格影响因素的分析，并联系商品住宅性能认定指标进行分析，可以知道，商品性能认定制度的试行有利于住宅消费的公平价格形成，有利于迅速使住宅购买力由潜在性变为现实性，对住宅消费市场的活跃和良性发展，进而带动国家整体经济的繁荣意义非常重大。但是性能认定指标没有全部涵盖影响公平价格形成的全部因素，没有涵盖住宅全部的品质因素。建议在住宅性能认定制度的试行过程之中，逐步补充完善。
参 考 文 献
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[5] 胡彬．制度变迁中的中国房地产业［M］．上海：上海财经大学出版社，2002 年 3 月． 本站搜索： 住宅消费 公平价格 性能认定
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